Jérémy Jaujard

Habitués aux bonnes affaires et aux promotions, les futurs propriétaires ont aujourd’hui de nouvelles attentes. Mais les achats “coups de cœur” peuvent s’avérer chers, et même hors budget. La solution : la vente privée immobilière. L’objectif étant de rééquilibrer l’offre et la demande. Cette nouvelle manière d’investir est-elle rentable ? Comment se déroule concrètement une vente privée de maison ? C’est ce que nous allons découvrir ensemble.<h2>Le concept de vente privée de maison</h2><h3>En quoi consiste la vente privée de maison ?</h3>La vente privée de maison est basée sur le même principe que celle d’un voyage ou d’un mobilier. Seulement, tout le monde ne peut pas y participer. La vente privée immobilière a un accès restreint et nécessite une préinscription. Elle se déroule sur une durée limitée, quelques jours en moyenne. Les prix cassés : c’est ce qui rend la vente privée si attractive.Les biens proposés lors d’une vente privée sont remisés avec des réductions aux alentours des 15 à 20 %. Ce rabais varie en fonction du type de bien, de sa surface et de sa localisation. Les futurs acquéreurs sont de plus en plus nombreux à s’y intéresser et à y voir une belle opportunité. Toutefois, ce n’est pas spécialement le mode de vente immobilière le plus connu. Le concept de vente privée de maison permet de dynamiser les ventes et d’augmenter le chiffre d’affaires des professionnels en charge de la vente.De manière générale, les ventes privées sont proposées de façon exceptionnelle par les agences immobilières, à certains de leurs clients. Avec l’essor des réseaux sociaux, il est aujourd’hui facile pour les professionnels de communiquer sur ces opérations immobilières particulières. La démarche commerciale est quant à elle similaire aux prospections ciblées organisées par les promoteurs immobiliers. Ces ventes privées concernent aussi bien l’immobilier neuf que l’ancien. N'hésitez pas à faire une <a href="https://www.agence.immo/blog/l-estimation-de-ma-maison-en-ligne-gratuite-et-immediate-sans-inscription">estimation de maison gratuite</a>.<h3>Le déroulement d’une vente privée de maison</h3>Il existe concrètement deux types de site dédiés à la vente privée de maison : le site généraliste et le site spécialisé. Le premier propose plusieurs biens immobiliers et offres commerciales importantes. Le site spécialisé permet quant à lui une sélection plus restreinte des biens, mais également plus spécifique (exemple : maison d’architecte à la campagne).La vente privée de maison peut également se dérouler de deux façons : lors d’une vente physique ou à distance sur Internet. La vente privée physique propose aux futurs acquéreurs intéressés d’échanger directement avec l’agent immobilier en charge de la vente. Cela permet de créer un lien privilégié et de poser toutes les questions souhaitées. Dans le cadre d’une vente en ligne, il faut impérativement s’inscrire à la vente. Les futurs acheteurs n’ont pas à se déplacer, ce qui incite davantage les participants.Lors de la vente privée de maison (physique ou à distance), vous pouvez réserver le ou les biens qui vous intéressent. Rassurez-vous, cela ne vous engage pas à l’achat instantané. Vous pourrez visiter le bien immobilier en question avant de faire une offre concrète et de passer à l’acte d’achat. Si la maison ne vous convient pas, vous pourrez vous désister sans pénalité (à vérifier selon les modalités de la vente privée). La réservation n’est donc pas une preuve concrète pour le vendeur. Ces subtilités seront informer et gérer par votre <a href="https://www.agence.immo/agence-immobiliere/indre-et-loire/tours-37000">agence immobilière de Tours</a> et ailleurs. D’où l’importance pour ce dernier de proposer une annonce conforme à la réalité du bien, pour éviter les mauvaises surprises.<h2>La vente privée de maison : bon ou mauvais investissement ?</h2><h3>Les avantages de la vente privée de maison</h3>En tant que vendeur, l’objectif n’est pas d’en tirer le meilleur profit possible. Cependant, la vente privée immobilière peut s’avérer intéressante selon votre situation. Votre bien est sur le marché depuis un certain temps et vous ne trouvez pas d’acheteur : la vente privée vous permet de le vendre plus facilement. Vous déménagez dans quelques mois et vous devez impérativement vendre : là aussi, la vente privée vous permet de trouver plus rapidement un acquéreur.En tant qu’acheteur, vous profitez avant tout de biens intéressants à des prix attractifs. Lors d’une vente privée organisée par une agence, vous avez la certitude que l’évaluation immobilière provient d’un professionnel. En quelques heures, vous pouvez comparer les offres et conclure une vente de chez vous au meilleur prix. Vous avez également un accès direct à toutes les informations sur le bien immobilier qui vous intéresse.Si vous passez par un particulier, vous aurez par ailleurs un retour sur le vécu du bien en question, sur son histoire. Il peut vous renseigner sur la vie du quartier ou le coût énergétique à prévoir. L’autre atout de la vente privée de maison neuve : la défiscalisation. En plus du prix réduit obtenu lors de la vente, la <a href="https://www.loi-pinel-gouv.info/">loi Pinel</a> permet aux propriétaires de défiscaliser leur bien immobilier neuf à hauteur de 21 % sur douze ans. Vous désirez investir prochainement via une vente privée ? Pensez à demander une étude de financement complète auprès d’un organisme de crédit. Cela vous permettra d’évaluer et d’anticiper votre capacité de remboursement.<h3>La vente privée de maison est-elle vraiment rentable ?&nbsp;</h3>Il arrive qu’une baisse du prix de vente d’un bien immobilier permette tout simplement de le remettre au réel prix du marché. En effet, il est possible que des biens soient sur-estimés et nécessitent des aménagements supplémentaires pour le vendeur (comme le Home staging). Une vente réussie se résume finalement à un rapport gagnant-gagnant pour les parties concernées. Le vendeur pressé est libéré de son bien, l’agence immobilière augmente ses transactions et l’acheteur économise une somme non négligeable.L’un des inconvénients de ce système de vente privée de maison peut résider dans son organisation. Il n’est pas si évident de prendre une décision d’achat en un temps réduit. Les ventes privées poussent l’acheteur à se décider très rapidement, au risque de voir le bien de ses rêves lui échapper. L’idéal est donc de faire ses proches recherches en amont, de comparer afin de connaître les réels prix du marché.Certaines grandes enseignes du quotidien (habillement, ameublement, etc.) gonflent parfois leurs prix avant les soldes. C’est un peu le même principe pour la vente privée de maison. Seul un acheteur bien informé, qui connait la valeur réelle des biens sur le marché, peut réaliser une affaire intéressante. Le bien que vous désirez est remisé à hauteur de 10 %. Est-ce une bonne affaire si son prix initial était sur-estimé de 25 % ? La bonne affaire que vous pensez faire n’en est pas toujours une.La vente privée de maison suscite toujours autant d’engouement. Ce concept de “vente exceptionnelle” est un outil marketing redoutable pour les professionnels de l’immobilier. Comme dans toute vente d’exception, l’important est de bien s’informer et d’avoir le recul suffisant pour apprécier le bien convoité à sa juste valeur.

Vente privée de maison : une nouvelle façon d’investir - maquette d'une maison dans un chariot de supermarché

Vente privée de maison : une nouvelle façon d’investir

Vous envisagez de faire un investissement locatif en Pinel ? La réduction d’impôt dépend du nombre d’années d’engagement de location. Son montant va diminuer en 2023 et 2024. Si vous préférez investir dans l’ancien, sachez que le dispositif de défiscalisation est aussi possible, à condition de réaliser de lourds travaux.Vous envisagez de faire un investissement locatif en Pinel ? La réduction d’impôt dépend du nombre d’années d’engagement de location. Son montant va diminuer en 2023 et 2024. Si vous préférez investir dans l’ancien, sachez que le dispositif de défiscalisation est aussi possible, à condition de réaliser de lourds travaux.<h2>Réduction d’impôt ou déduction d’impôts en Pinel ? 🙄&nbsp;</h2>Parler de Pinel et de déduction d’impôts est impropre. En effet, l’avantage fiscal accordé à l’investisseur est en réalité une réduction d’impôt. D’après le Code général des impôts, une déduction fiscale consiste à soustraire une somme d’un revenu. Par exemple, une pension alimentaire.À l’inverse, une réduction d’impôt consiste à soustraire une somme du montant de l’impôt (et pas du revenu).La réduction d’impôt Pinel n’est pas non plus un crédit d’impôt, car elle ne peut pas être remboursée si vous n’êtes plus imposable ou si son montant excède celui de votre impôt sur le revenu.Ceci étant, nous parlerons bien ici de réduction d’impôt Pinel, pour faciliter le propos. Voyons ensemble cela avec nos experts d'<a href="https://www.agence.immo/agence-immobiliere">agence immobilière en France</a>.<h2>Quel est le montant de la réduction d’impôt en dispositif Pinel ? 🤑</h2>Succédant à la loi Duflot et reconduite mainte fois depuis, le dispositif de défiscalisation immobilière Pinel propose une réduction d’impôt calculée sur le prix de revient du bien. Découvrez le <a href="https://www.agence.immo/blog/le-marche-des-maisons-en-vente">prix le marché des maisons en vente</a> dans notre article dédié.En contrepartie de l’avantage fiscal, vous devez mettre le bien en location. La durée d’engagement de location conditionne le montant de la réduction d’impôt Pinel.<h3>Montant de la réduction d’impôt Pinel en 2022</h3>La durée de location peut être de 6 ou 9 ans, renouvelable par période triennale jusqu’à 12 ans. Voici les montants de la réduction d’impôt Pinel en 2022 :👉 12 % pour un engagement de location de 6 ans ;👉 18 % pour une location de 9 ans ;👉 21 % pour une obligation de location de 12 ans.La déduction d’impôt est lissée de manière linéaire dans le temps. Elle est de 2 % par an jusqu’à 9 ans, puis de 1 % entre 9 et 12 ans.La réduction d’impôt loi Pinel est incluse dans le calcul du plafonnement global des niches fiscales.<h3>2023 et 2024 : programmation de la baisse de la réduction d’impôt Pinel ⚠️&nbsp;&nbsp;</h3>Le dispositif Pinel a conduit à de nombreux achats immobiliers, mais pour limiter l’effet d’aubaine, la loi prévoit une diminution du taux de la réduction d’impôt.En 2023, il sera de :<ul><li>10,5 % pour un engagement de location de 6 ans</li><li>15 % pour un engagement de location de 9 ans</li><li>17,5 % pour un engagement de location de 12 ans.</li></ul>En 2024, le taux de la réduction d’impôt sera de :<ul><li>9 % pour un engagement de location de 6 ans,</li><li>12 % pour un engagement de location de 9 ans</li><li>14 % pour un engagement de location de 12 ans.</li></ul><h3>Limite de la réduction d’impôt en loi Pinel ❌</h3>L’investissement en loi Pinel fait l’objet de deux plafonds de réduction :✔️ 300 000 euros par an et par personne ;✔️ 5 500 euros du mètre carré.Ainsi, la réduction d’impôt maximale en Pinel est de :➡️ 36 000 euros sur 6 ans ;↗️ 54 000 € sur 9 ans ;⬆️ 63 000 € sur 12 ans.<h2>Quelles conditions respecter pour avoir la réduction d’impôt en loi Pinel ? 👀</h2>L’administration fiscale peut remettre en cause la réduction d’impôt si les investisseurs ne respectent pas, ou plus, les conditions suivantes. Elles tiennent notamment au bien immobilier, à la mise en location et au locataire.<h3>Les conditions liées au bien immobilier 🏢</h3>Vous ne le savez peut-être pas, mais la réduction Pinel n’est pas réservée seulement aux biens immobiliers neufs.&nbsp;Il est aussi possible d’investir en Pinel ancien, à condition de réaliser :🚧 des travaux de rénovation dont le montant atteint 25 % du coût total de l’opération ;👨‍🏭 des travaux de réhabilitation ;👷‍♂️ de transformer un local en logement à usage d’habitation.Appartement ou maison ? Depuis 2021, seuls les habitats collectifs ouvrent droit à la réduction d’impôt Pinel. Les maisons sont donc exclues du dispositif…👉 Si vous investissez dans le neuf (VEFA ou construction), il faut que le logement soit achevé dans les 30 mois suivant la signature de l’acte authentique de vente ;👉 Si vous réalisez des travaux, vous aurez droit à la réduction Pinel s’ils s’achèvent avant le 31 décembre de la deuxième année suivant l’acquisition.<h3>La condition de zonage 🏗️</h3>Le dispositif Pinel poursuit un objectif : soutenir la production de logements neufs ou remis à neuf, particulièrement dans les zones en tension foncière. On parle de zone tendue pour les villes où la demande locative est supérieure à l’offre, comme à Paris par exemple.Il existe trois zones Pinel : A, A bis et B1. Elles conditionnent le montant à respecter pour le plafond de ressources des locataires. Ce <a target="_blank" href="https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/zonage-abc">simulateur vous permet de connaître la zone</a> de votre commune.<h3>La condition du niveau de performance énergétique ♻️</h3>Pour obtenir la réduction Pinel, il faut que le logement neuf respecte la réglementation thermique RT 2012, et pour le logement ancien avec travaux, le label HPE rénovation 2009 ou le label BBC rénovation 2009.<h3>La condition liée aux ressources du locataire 👛</h3>L’État s’efforce de loger les personnes modestes, c’est pourquoi il impose un plafond de ressources. Vous devez donc sélectionner le locataire en fonction de son revenu fiscal de référence N2.Conditions de ressources réduction Pinel 2022 – Métropole<figure class="table" style="height:467px;width:99.6816%;"><table style="border:1px solid #99acc2;"><tbody><tr><td style="border:1px solid #000000;height:58px;padding:4px;text-align:center;width:25.1119%;">Composition du foyer</td><td style="border:1px solid #000000;height:58px;padding:4px;text-align:center;width:25.1119%;">Zone A bis</td><td style="border:1px solid #000000;height:58px;padding:4px;text-align:center;width:24.9203%;">Zone A</td><td style="border:1px solid #000000;height:58px;padding:4px;text-align:center;width:25.1119%;">Zone B</td></tr><tr><td style="border:1px solid #000000;height:33px;padding:4px;text-align:center;width:25.1119%;">Célibataire</td><td style="border:1px solid #000000;height:33px;padding:4px;text-align:center;width:25.1119%;">38 377 €</td><td style="border:1px solid #000000;height:33px;padding:4px;text-align:center;width:24.9203%;">38 377 €</td><td style="border:1px solid #000000;height:33px;padding:4px;text-align:center;width:25.1119%;">31 280 €</td></tr><tr><td style="border:1px solid #000000;height:33px;padding:4px;text-align:center;width:25.1119%;">Couple</td><td style="border:1px solid #000000;height:33px;padding:4px;text-align:center;width:25.1119%;">57 357 €</td><td style="border:1px solid #000000;height:33px;padding:4px;text-align:center;width:24.9203%;">57 357 €</td><td style="border:1px solid #000000;height:33px;padding:4px;text-align:center;width:25.1119%;">41 772 €</td></tr><tr><td style="border:1px solid #000000;height:58px;padding:4px;text-align:center;width:25.1119%;">+ 1 personne à charge</td><td style="border:1px solid #000000;height:58px;padding:4px;text-align:center;width:25.1119%;">75 188 €</td><td style="border:1px solid #000000;height:58px;padding:4px;text-align:center;width:24.9203%;">68 946 €</td><td style="border:1px solid #000000;height:58px;padding:4px;text-align:center;width:25.1119%;">50 233 €</td></tr><tr><td style="border:1px solid #000000;height:58px;padding:4px;text-align:center;width:25.1119%;">+ 2 personnes à charge</td><td style="border:1px solid #000000;height:58px;padding:4px;text-align:center;width:25.1119%;">89 769 €</td><td style="border:1px solid #000000;height:58px;padding:4px;text-align:center;width:24.9203%;">82 586 €</td><td style="border:1px solid #000000;height:58px;padding:4px;text-align:center;width:25.1119%;">60 643 €</td></tr><tr><td style="border:1px solid #000000;height:58px;padding:4px;text-align:center;width:25.1119%;">+ 3 personnes à charge</td><td style="border:1px solid #000000;height:58px;padding:4px;text-align:center;width:25.1119%;">106 807 €</td><td style="border:1px solid #000000;height:58px;padding:4px;text-align:center;width:24.9203%;">97 766 €</td><td style="border:1px solid #000000;height:58px;padding:4px;text-align:center;width:25.1119%;">71 340 €</td></tr><tr><td style="border:1px solid #000000;height:58px;padding:4px;text-align:center;width:25.1119%;">+ 4 personnes à charge</td><td style="border:1px solid #000000;height:58px;padding:4px;text-align:center;width:25.1119%;">120 186 €</td><td style="border:1px solid #000000;height:58px;padding:4px;text-align:center;width:24.9203%;">110 017 €</td><td style="border:1px solid #000000;height:58px;padding:4px;text-align:center;width:25.1119%;">80 399 €</td></tr><tr><td style="border:1px solid #000000;height:114px;padding:4px;text-align:center;width:25.1119%;">Majoration par personne à charge supplémentaire</td><td style="border:1px solid #000000;height:114px;padding:4px;text-align:center;width:25.1119%;">+ 13 390 €</td><td style="border:1px solid #000000;height:114px;padding:4px;text-align:center;width:24.9203%;">+ 12 258 €</td><td style="border:1px solid #000000;height:114px;padding:4px;text-align:center;width:25.1119%;">+ 8 969 €</td></tr></tbody></table></figure>&nbsp;Conditions de ressources réduction Pinel 2022 – Outre-mer<figure class="table" style="height:620px;width:100%;"><table style="border:1px solid #99acc2;"><tbody><tr><td style="border:1px solid #000000;height:193px;padding:4px;text-align:center;width:25.2976%;">Nombre de personnes</td><td style="border:1px solid #000000;height:193px;padding:4px;text-align:center;width:24.9023%;">Départements d'outre-mer (DOM)</td><td style="border:1px solid #000000;height:193px;padding:4px;text-align:center;width:24.7047%;">Saint-Pierre-et-MiquelonSaint-martin</td><td style="border:1px solid #000000;height:193px;padding:4px;text-align:center;width:25.2976%;">Nouvelle-Calédonie &nbsp;Polynésie Française Wallis et Futuna</td></tr><tr><td style="border:1px solid #000000;height:36px;padding:4px;text-align:center;width:25.2976%;">Personne seule</td><td style="border:0.99609pt solid #000000;height:36px;padding:4px;width:24.9023%;">28 606 €</td><td style="border:0.99609pt solid #000000;height:36px;padding:4px;width:24.7047%;">28 606 €</td><td style="border:0.99609pt solid #000000;height:36px;padding:4px;width:25.2976%;">31 099 €</td></tr><tr><td style="border:1px solid #000000;height:36px;padding:4px;text-align:center;width:25.2976%;">Couple</td><td style="border:0.99609pt solid #000000;height:36px;padding:4px;width:24.9023%;">38 202 €</td><td style="border:0.99609pt solid #000000;height:36px;padding:4px;width:24.7047%;">38 202 €</td><td style="border:0.99609pt solid #000000;height:36px;padding:4px;width:25.2976%;">41 528 €</td></tr><tr><td style="border:1px solid #000000;height:60px;padding:4px;text-align:center;width:25.2976%;">+ 1 personne à charge</td><td style="border:0.99609pt solid #000000;height:60px;padding:4px;width:24.9023%;">45 941 €</td><td style="border:0.99609pt solid #000000;height:60px;padding:4px;width:24.7047%;">45 941 €</td><td style="border:0.99609pt solid #000000;height:60px;padding:4px;width:25.2976%;">49 941 €</td></tr><tr><td style="border:1px solid #000000;height:60px;padding:4px;text-align:center;width:25.2976%;">+ 2 personnes à charge</td><td style="border:0.99609pt solid #000000;height:60px;padding:4px;width:24.9023%;">55 461 €</td><td style="border:0.99609pt solid #000000;height:60px;padding:4px;width:24.7047%;">55 461 €</td><td style="border:0.99609pt solid #000000;height:60px;padding:4px;width:25.2976%;">60 290 €</td></tr><tr><td style="border:1px solid #000000;height:60px;padding:4px;text-align:center;width:25.2976%;">+ 3 personnes à charge</td><td style="border:0.99609pt solid #000000;height:60px;padding:4px;width:24.9023%;">65 241 €</td><td style="border:0.99609pt solid #000000;height:60px;padding:4px;width:24.7047%;">65 241 €</td><td style="border:0.99609pt solid #000000;height:60px;padding:4px;width:25.2976%;">70 923 €</td></tr><tr><td style="border:1px solid #000000;height:60px;padding:4px;text-align:center;width:25.2976%;">+ 4 personnes à charge</td><td style="border:0.99609pt solid #000000;height:60px;padding:4px;width:24.9023%;">73 527 €</td><td style="border:0.99609pt solid #000000;height:60px;padding:4px;width:24.7047%;">73 527 €</td><td style="border:0.99609pt solid #000000;height:60px;padding:4px;width:25.2976%;">79 928 €</td></tr><tr><td style="border:1px solid #000000;height:108px;padding:4px;text-align:center;width:25.2976%;">Majoration par personne à charge supplémentaire</td><td style="border:0.99609pt solid #000000;height:108px;padding:4px;width:24.9023%;"> &nbsp;+ 8 206 €</td><td style="border:0.99609pt solid #000000;height:108px;padding:4px;width:24.7047%;"> &nbsp;+ 8 206 €</td><td style="border:0.99609pt solid #000000;height:108px;padding:4px;width:25.2976%;"> &nbsp;+ 8 920 €</td></tr></tbody></table></figure>&nbsp;💡 Le fait de louer le logement à un membre de votre famille ne remet pas en cause la réduction Pinel, à condition qu’il ne soit pas rattaché à votre foyer fiscal.<h3>Les conditions liées à la location 📝</h3>Impossible de faire de la location meublée en loi Pinel, le bien immobilier devant être proposé en location nue. (Découvrez notre article sur le sujet de la <a href="https://www.agence.immo/blog/comment-defiscaliser-avec-la-location-meublee">défiscalisation lors d'une location meublée</a>)Il faut qu’il constitue la résidence principale du preneur, et qu’il soit mis en location dans l’année suivant l’achat immobilier ou l’achèvement des travaux.<h3>La condition liée au plafonnement des loyers 💶</h3>Variable en fonction de la zone, le plafonnement des loyers constitue l’un des écueils du Pinel. En effet, la réduction d’impôt ne compense pas toujours la perte de loyers. Il convient donc de faire le point avec un conseiller en gestion de patrimoine ou fiscal.Voici les plafonds à respecter :<figure class="table" style="height:134.188px;width:100%;"><table style="border:1px solid #99acc2;"><tbody><tr><td style="border:1px solid #000000;height:33px;padding:4px;text-align:center;width:50.0322%;">Lieu d'implantation du bien</td><td style="border:1px solid #000000;height:33px;padding:4px;text-align:center;width:50.0322%;">Plafond de loyer au m²</td></tr><tr><td style="border:1px solid #000000;height:33px;padding:4px;width:50.0322%;">Zone A bis</td><td style="border:1px solid #000000;height:33px;padding:4px;width:50.0322%;">17,43 €</td></tr><tr><td style="border:1px solid #000000;height:33px;padding:4px;width:50.0322%;">Zone A</td><td style="border:1px solid #000000;height:33px;padding:4px;width:50.0322%;">12,95 €</td></tr><tr><td style="border:1px solid #000000;height:33px;padding:4px;width:50.0322%;">Zone B1</td><td style="border:1px solid #000000;height:33px;padding:4px;width:50.0322%;">10,44 €</td></tr></tbody></table></figure>&nbsp;Pour calculer le montant du loyer, il faut aussi tenir compte du coefficient multiplicateur, qui le pondère en fonction de la surface du bien.&nbsp;

Pinel reduction impots - Couple en reflexion devant un ordinateur

Pinel et réduction d’impôts : comment ça marche ?

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