Pinel et réduction d’impôts : comment ça marche ?

Vous envisagez de faire un investissement locatif en Pinel ? La réduction d’impôt dépend du nombre d’années d’engagement de location. Son montant va diminuer en 2023 et 2024. Si vous préférez investir dans l’ancien, sachez que le dispositif de défiscalisation est aussi possible, à condition de réaliser de lourds travaux.

Vous envisagez de faire un investissement locatif en Pinel ? La réduction d’impôt dépend du nombre d’années d’engagement de location. Son montant va diminuer en 2023 et 2024. Si vous préférez investir dans l’ancien, sachez que le dispositif de défiscalisation est aussi possible, à condition de réaliser de lourds travaux.

Réduction d’impôt ou déduction d’impôts en Pinel ? 🙄 

Parler de Pinel et de déduction d’impôts est impropre. En effet, l’avantage fiscal accordé à l’investisseur est en réalité une réduction d’impôt. D’après le Code général des impôts, une déduction fiscale consiste à soustraire une somme d’un revenu. Par exemple, une pension alimentaire.

À l’inverse, une réduction d’impôt consiste à soustraire une somme du montant de l’impôt (et pas du revenu).

La réduction d’impôt Pinel n’est pas non plus un crédit d’impôt, car elle ne peut pas être remboursée si vous n’êtes plus imposable ou si son montant excède celui de votre impôt sur le revenu.

Ceci étant, nous parlerons bien ici de réduction d’impôt Pinel, pour faciliter le propos. Voyons ensemble cela avec nos experts d'agence immobilière en France.

Quel est le montant de la réduction d’impôt en dispositif Pinel ? 🤑

Succédant à la loi Duflot et reconduite mainte fois depuis, le dispositif de défiscalisation immobilière Pinel propose une réduction d’impôt calculée sur le prix de revient du bien. Découvrez le prix le marché des maisons en vente dans notre article dédié.

En contrepartie de l’avantage fiscal, vous devez mettre le bien en location. La durée d’engagement de location conditionne le montant de la réduction d’impôt Pinel.

Montant de la réduction d’impôt Pinel en 2022

La durée de location peut être de 6 ou 9 ans, renouvelable par période triennale jusqu’à 12 ans. Voici les montants de la réduction d’impôt Pinel en 2022 :

👉 12 % pour un engagement de location de 6 ans ;

👉 18 % pour une location de 9 ans ;

👉 21 % pour une obligation de location de 12 ans.

La déduction d’impôt est lissée de manière linéaire dans le temps. Elle est de 2 % par an jusqu’à 9 ans, puis de 1 % entre 9 et 12 ans.

La réduction d’impôt loi Pinel est incluse dans le calcul du plafonnement global des niches fiscales.

2023 et 2024 : programmation de la baisse de la réduction d’impôt Pinel ⚠️  

Le dispositif Pinel a conduit à de nombreux achats immobiliers, mais pour limiter l’effet d’aubaine, la loi prévoit une diminution du taux de la réduction d’impôt.

En 2023, il sera de :

• 10,5 % pour un engagement de location de 6 ans
• 15 % pour un engagement de location de 9 ans
• 17,5 % pour un engagement de location de 12 ans.

En 2024, le taux de la réduction d’impôt sera de :

• 9 % pour un engagement de location de 6 ans,
• 12 % pour un engagement de location de 9 ans
• 14 % pour un engagement de location de 12 ans.

Limite de la réduction d’impôt en loi Pinel ❌

L’investissement en loi Pinel fait l’objet de deux plafonds de réduction :

✔️ 300 000 euros par an et par personne ;

✔️ 5 500 euros du mètre carré.

Ainsi, la réduction d’impôt maximale en Pinel est de :

➡️ 36 000 euros sur 6 ans ;

↗️ 54 000 € sur 9 ans ;

⬆️ 63 000 € sur 12 ans.

Quelles conditions respecter pour avoir la réduction d’impôt en loi Pinel ? 👀

L’administration fiscale peut remettre en cause la réduction d’impôt si les investisseurs ne respectent pas, ou plus, les conditions suivantes. Elles tiennent notamment au bien immobilier, à la mise en location et au locataire.

Les conditions liées au bien immobilier 🏢

Vous ne le savez peut-être pas, mais la réduction Pinel n’est pas réservée seulement aux biens immobiliers neufs. 

Il est aussi possible d’investir en Pinel ancien, à condition de réaliser :

🚧 des travaux de rénovation dont le montant atteint 25 % du coût total de l’opération ;

👨‍🏭 des travaux de réhabilitation ;

👷‍♂️ de transformer un local en logement à usage d’habitation.

Appartement ou maison ? Depuis 2021, seuls les habitats collectifs ouvrent droit à la réduction d’impôt Pinel. Les maisons sont donc exclues du dispositif…

👉 Si vous investissez dans le neuf (VEFA ou construction), il faut que le logement soit achevé dans les 30 mois suivant la signature de l’acte authentique de vente ;

👉 Si vous réalisez des travaux, vous aurez droit à la réduction Pinel s’ils s’achèvent avant le 31 décembre de la deuxième année suivant l’acquisition.

La condition de zonage 🏗️

Le dispositif Pinel poursuit un objectif : soutenir la production de logements neufs ou remis à neuf, particulièrement dans les zones en tension foncière. On parle de zone tendue pour les villes où la demande locative est supérieure à l’offre, comme à Paris par exemple.

Il existe trois zones Pinel : A, A bis et B1. Elles conditionnent le montant à respecter pour le plafond de ressources des locataires. Ce simulateur vous permet de connaître la zone de votre commune.

La condition du niveau de performance énergétique ♻️

Pour obtenir la réduction Pinel, il faut que le logement neuf respecte la réglementation thermique RT 2012, et pour le logement ancien avec travaux, le label HPE rénovation 2009 ou le label BBC rénovation 2009.

La condition liée aux ressources du locataire 👛

L’État s’efforce de loger les personnes modestes, c’est pourquoi il impose un plafond de ressources. Vous devez donc sélectionner le locataire en fonction de son revenu fiscal de référence N2.

Conditions de ressources réduction Pinel 2022 – Métropole

Conditions de ressources réduction Pinel 2022 – Outre-mer

💡 Le fait de louer le logement à un membre de votre famille ne remet pas en cause la réduction Pinel, à condition qu’il ne soit pas rattaché à votre foyer fiscal.

Les conditions liées à la location 📝

Impossible de faire de la location meublée en loi Pinel, le bien immobilier devant être proposé en location nue. (Découvrez notre article sur le sujet de la défiscalisation lors d'une location meublée)

Il faut qu’il constitue la résidence principale du preneur, et qu’il soit mis en location dans l’année suivant l’achat immobilier ou l’achèvement des travaux.

La condition liée au plafonnement des loyers 💶

Variable en fonction de la zone, le plafonnement des loyers constitue l’un des écueils du Pinel. En effet, la réduction d’impôt ne compense pas toujours la perte de loyers. Il convient donc de faire le point avec un conseiller en gestion de patrimoine ou fiscal.

Voici les plafonds à respecter :

Pour calculer le montant du loyer, il faut aussi tenir compte du coefficient multiplicateur, qui le pondère en fonction de la surface du bien.