Pourquoi et comment faire estimer sa maison pour une succession ?

L’un de vos proches est décédé et vous héritez de lui. Il possédait des biens mobiliers et mobiliers, dont une villa. Vous vous demandez donc si vous devez faire estimer sa maison pour la succession et comment vous y prendre. Estimation en Ligne vous donne toutes les réponses.

Pourquoi estimer une maison en succession ?

Lorsqu’une personne décède en laissant derrière elle des héritiers, ceux-ci doivent procéder à une déclaration de succession dans les 6 mois suivant le décès. Vous pouvez en être dispensé si vous êtes l’enfant ou le conjoint survivant, à condition que l’actif brut successoral n’excède pas 5 000 euros.

L’actif brut successoral comprend l’ensemble des biens immobiliers et mobiliers (meubles, tableaux, objets de valeur ou non) du défunt. L’actif net successoral s’obtient en déduisant les dettes existant au jour du décès. Il faut donc procéder à une estimation du patrimoine pour savoir si la déclaration de succession est nécessaire.

Il appartient aux héritiers d’estimer la maison en succession. Ils doivent déterminer la valeur vénale du bien immobilier, c’est-à-dire sa valeur sur le marché. Cette estimation servira de base à l’administration fiscale pour calculer les droits de mutation à titre gratuit (droits de succession), après application des abattements pour degré de parenté.

Quelle pénalité pour la sous-évaluation d’un bien immobilier en succession ?

Le fisc est en droit de contrôler l’estimation de la maison en succession et demander des justifications ou précisions. Si vous ne l’avez pas correctement estimée, ou en l’absence de déclaration, il vous adressera une proposition de rectification. En d’autres termes, vous ferez l’objet d’un redressement fiscal sur les droits de succession !

Le contrôle fiscal successoral pourra donner lieu :

• Au versement d’un impôt supplémentaire ;
• A l’application des intérêts de retard au taux de 0.40 % ;
• A une majoration de 40 % du montant de l’imposition en cas de mauvaise foi, voire de 80 % si vous êtes reconnu coupable de manœuvres frauduleuses.

Vous pouvez bien entendu faire une réclamation ou un recours amiable si vous n’êtes pas d’accord avec la décision de l’administration fiscale.

À savoir : le service des impôts dispose d’un délai de 6 ans à compter du dépôt de la déclaration de succession pour faire le redressement. Si vous ne l’avez pas déposée, le délai de 6 mois court à compter de la date du décès.

Quels sont les critères pour évaluer une maison en succession ?

Vous devez prendre en compte des critères intrinsèques à la maison et d’autres relatifs à l’environnement comme :

• L’emplacement de la maison ;
• L’état général de la maison ;
• Sa superficie et son nombre de pièces ;
• La surface des extérieurs (jardin, terrasse) et leur exposition ;
• Le niveau de performance énergétique ;
• Le standing de la maison ;
• L’année de construction ;
• Les équipements et dépendances comme une cave, un garage, une piscine ;
• La proximité avec des commodités comme des commerces, écoles, transports en commun…

Pour vous aider à estimer la valeur vénale de la maison, nous vous proposons un outil d’évaluation.

À savoir : la résidence principale du défunt au jour de son décès profite d’un abattement de 20 % sur sa valeur vénale, à condition qu’elle soit aussi la résidence principale de son conjoint survivant, d’un enfant ou de son partenaire de PACS.

Faut-il obligatoirement faire appel à un notaire pour estimer la maison en succession ?

Le recours à un notaire est obligatoire dès lors que la succession comporte un bien immobilier, que l’actif brut successoral est supérieur à 5 000 euros ou que vous acceptez l’héritage sous réserve d’inventaire. Le notaire devra réaliser pour vous l’attestation de propriété, l’acte de notoriété et l’inventaire de succession.

Même si vous n’êtes pas légalement contraint de faire l’inventaire, vous y avez tout intérêt car :

• Les meubles meublants seront estimés sur la base d’un forfait de 5 % de l’actif brut successoral, et non sur leur valeur réelle. Prenons l’exemple d’une maison estimée à 500 000 euros, dont les meubles sont évalués forfaitairement à 25 000 euros. Vous payez des droits de succession sur 25 000 euros. En les revendant, vous constatez qu’ils ne valent que 5 000 euros. Vous aurez payé trop de droits de succession ;
• Vous évitez ainsi les risques de litiges entre héritiers.

Toutefois, vous n’êtes pas obligé de demander au notaire de faire l’estimation de la maison. Vous pouvez recourir à un agent immobilier ou vous en chargez vous-même.

Qui peut faire l’estimation d’une maison pour une succession ?

Outre notre outil d’évaluation, vous pouvez utiliser les bases de données Patrim, DVF et Notaviz pour estimer le prix de la maison, par la méthode de comparaison avec d’autres biens similaires.

Pour vous prémunir contre toute remise en cause de l’estimation par l’administration fiscal, mieux vaut recourir à un professionnel de l’immobilier, comme un négociateur ou un agent immobilier.

Fin connaisseur du marché local, l’expert immobilier sait quels critères donnent de la valeur à la maison ou au contraire lui en enlève. Il vous délivrera un avis de valeur de la maison.

Pour affiner encore le résultat, vous pouvez faire appel à un deuxième agent et faire la moyenne des deux estimations. En cas de contrôle fiscal, vous aurez deux documents à produire !

FAQ

Faire estimer sa maison par un notaire, est-ce gratuit ?

Non, l’estimation d’une maison en succession par un notaire n’est pas gratuite. Si les émoluments sont encadrés pour certaines prestations comme la rédaction de l’acte de notoriété, les honoraires d’estimation sont libres.

Comment faire estimer sa maison gratuitement ?

Deux possibilités : utiliser un outil d’estimation des prix en ligne ou faire appel à un professionnel de l’immobilier. Généralement, les premières visites et estimations sont gratuites.

Que se passe-t-il en cas de désaccord sur l’estimation en succession ?

Si le désaccord est entre le fisc et vous, vous pouvez faire un recours amiable ou une réclamation. Si le désaccord a lieu entre héritiers, il est possible de demander une expertise judiciaire.