Investissement locatif : impôts et moyens de les réduire

Vous n’échapperez pas à l’impôt sur l’investissement locatif 🔨. La fiscalité dépend du mode de location choisi : vide ou meublé. Heureusement, il existe des dispositifs de défiscalisation qui vous permettront d’obtenir une réduction d’impôt !

Investissement locatif : les impôts en location nue 🏡 

En location vide, les recettes locatives sont considérées comme des revenus fonciers. Ils sont soumis à l’impôt sur le revenu. Vous disposez de deux régimes fiscaux pour leur imposition : le micro-foncier et le régime réel.

👉 Le régime micro-foncier

Le régime du micro-foncier s’applique de plein droit jusqu’à 15 000 euros, mais vous pouvez préférer le régime fiscal du réel à la place, même en dessous de ce montant. 

Avec le régime micro, vous ne pouvez pas déduire vos charges. Vous profitez à la place d’un abattement de 30 % sur les revenus fonciers. Il est appliqué par le fisc, vous n’avez pas à en tenir compte lors de votre déclaration de revenu.

👉 Le régime réel

Au-delà de 15 000 euros ou sur option, ce régime autorise la déduction de charges pour créer un déficit foncier.

Déduction des charges

Le régime réel vous permet de déduire certaines charges de vos revenus fonciers, comme :

• Les dépenses de travaux de réparation et d’entretien et les dépenses d’amélioration du bien immobilier ;
• Les intérêts d’emprunt de votre prêt immobilier ;
• Les frais bancaires pour la réalisation du dossier de crédit immobilier ;
• Les frais d’agence immobilière ;
• Les provisions pour charges de copropriété ;
• Les primes d’assurance…

Déduire des charges permet de défiscaliser, c’est-à-dire de réduire ou de supprimer son imposition. En effet, lorsqu’elles sont supérieures à vos revenus, vous créez un déficit foncier.

💡 Les intérêts d’emprunt sont considérés comme des charges financières, les autres, comme des charges non financières. Cette distinction est importante pour le traitement du déficit foncier.

Création d’un déficit foncier

L’avantage de l’investissement immobilier en vide, c’est que vous pouvez imputer le déficit foncier sur votre revenu global, à concurrence de 10 700 euros maximum.

Si votre revenu global est inférieur au déficit foncier, vous pouvez reporter le reliquat de déficit foncier. Il faut distinguer deux situations :

• Le déficit foncier provient des charges financières ou est supérieur à 10 700 euros : vous pouvez le reporter sur la catégorie des revenus fonciers pendant 10 ans  ;
• Le déficit foncier est inférieur à 10 700 euros et ne provient pas des intérêts d’emprunt : il est considéré comme un déficit global et reportable sur le revenu global pendant 6 ans.

Investissement locatif : les impôts en location meublée 🏢 

Les revenus locatifs d’une location meublée sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), car cette activité est commerciale. Les BIC sont imposés à l’IR, soit au régime micro-BIC soit au régime réel.

👉 Statuts LMP / LMNP

Il existe deux statuts pour la location meublée : loueur en meublé professionnel (LMP) et loueur en meublé non professionnel (LMNP). Vous serez considéré comme LMP si vous remplissez les deux conditions suivantes :

1️⃣ Avoir des recettes locatives supérieures à 23 000 euros ;

2️⃣ Ces revenus locatifs sont supérieurs à l’ensemble des recettes locatives de votre foyer fiscal.

Si l’une de ces conditions manquent, vous serez considéré comme un LMNP. La distinction LMNP / LMP est importante pour le traitement du déficit et la taxation de la plus-value.

👉 Le régime micro-BIC 

Applicable jusqu’à 72 600 euros en meublé classique et 176 200 euros pour un meublé de tourisme, le régime micro-BIC propose un abattement de respectivement 50 et 71 %.

👉 Le régime réel (simplifié ou normal)

Déduction des charges et amortissements

Le régime réel prévoit de déduire l’intégralité des charges, dès lors qu’elles sont :

1️⃣ Supportées pour le bénéfice de l’exploitation ;

2️⃣ Justifiées par une facture.

En outre, vous pouvez pratiquer des amortissements sur le mobilier de l’appartement ou de la maison, et sur l’immobilier, hors terrain.

Ces deux mécanismes permettent de diminuer l’assiette imposable. Si vos dépenses sont supérieures à vos charges, vous créez un déficit.

Création d’un déficit

☝️En LMNP, le déficit est reportable dans la catégorie des BIC de location meublée pendant 10 ans.

☝️En LMP, le déficit s’impute sur le revenu global sans limitation de montant et est reportable sur le revenu global pendant 6 ans. Une superbe niche fiscale !

💡 En location nue et meublée vous êtes en outre redevable de prélèvements sociaux, au taux de 17.2 %. Ils sont calculés sur le montant net des revenus fonciers (après abattement en micro ou déduction des charges en régime réel).

Investissement locatif : l’impôt sur la plus-value 

Selon vos projets, vous revendrez peut-être votre bien en investissement locatif. Si vous réalisez une plus-value (c’est tout le mal qu’on vous souhaite), celle-ci sera imposée. Deux possibilités :

👩 En loueur nu et en LMNP : c’est le régime de la plus-value des particuliers qui s’applique. Il prévoit une taxation de la plus-value à l’IR et aux prélèvements sociaux. La loi offre une exonération totale de ces charges, si vous conservez votre logement respectivement 22 et 30 ans.

👨‍💻 En LMP ou en société : c’est le régime des plus-values professionnelles qui s’applique. Vous serez intégralement exonéré de taxation si vous avez conservé le bien depuis au moins 5 ans et si le chiffre d’affaires (CA) est inférieur à 90 000 euros. Vous bénéficierez d’une exonération partielle de taxation pour un CA entre 90 000 et 126 000 euros.

Sinon, la taxation se fera au régime de la plus-value de court terme ou de long terme, à l’IR ou à l’impôt sur les sociétés (IS).

Comment déclarer les loyers d’un investissement locatif ?

Vous utiliserez les formulaires Cerfa :

• 2042 (régime micro-foncier) ;
• 2042-C-Pro (micro-BIC) ;
• 2044 (régime réel location nue) ;
• 2031 régime réel location meublée.

Comment réduire ses impôts d’investissement locatif ? 👀

Outre le régime réel, vous pouvez investir en dispositif de défiscalisation ou solliciter Loc’Avantages de l’ANIL.

✅ Les dispositifs de défiscalisation

Ils permettent de faire de la défiscalisation immobilière dans l’ancien et dans le neuf et de réduire ses impôts.

La loi Pinel

En contrepartie d’un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans, le dispositif de défiscalisation Pinel vous offre une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21 % sur le montant de l’investissement (300 000 euros max par personne et par an).

Vous devez en outre respecter de nombreuses conditions sur le locataire (plafonds de ressources), la mise en location (plafonnement du loyer) et le logement (appartement neuf constituant la résidence principale).

Le logement neuf peut être loué en métropole ou en outre-mer.

La loi Denormandie

Pour l’investisseur, les avantages fiscaux du dispositif Denormandie sont les mêmes qu’en Pinel. Une différence : vous devez acheter un bien ancien et y faire des travaux de rénovation.

La loi Censi-Bouvard

L’avantage fiscal est double :

☝️ 11 % de réduction d’impôt sur le prix de revient ;

✌️ La récupération de la TVA à 20 % sur l’immobilier neuf.

La loi Malraux

Avec le dispositif Malraux, vous allez investir dans l’immobilier situé en zones spécifiques. La durée d’engagement de 9 ans permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 22 ou 30 %.

✅ Loc’Avantages

Accessible depuis janvier 2022, cette réduction d’impôt de 20 à 65 % vous est accordée à condition de mettre en location un bien à un loyer inférieur à celui du marché immobilier local à des locataires modestes.