Vers la fin de l’avantage fiscal pour la location meublée en 2026 : quelles conséquences attendre ?

L’univers de la propriété locative s’apprête à connaître une transformation majeure avec le projet de suppression de l'avantage fiscal pour la location meublée dès 2026. Plusieurs mesures fiscales sont proposées par des députés et pourraient modifier profondément la rentabilité perçue de ce modèle, souvent privilégié jusqu’ici par de nombreux investisseurs et propriétaires bailleurs. Que se trame-t-il exactement, pourquoi de tels changements sont envisagés et comment ces évolutions risquent-elles d’influencer le paysage immobilier ? Le point complet sur cette réforme attendue, ses ramifications et les débats qu’elle suscite. Pour plus d'informations, n'hésitez pas à joindre votre agence immobilière à Tours.

Qu’est-ce que signifie la remise en cause de l’avantage fiscal pour la location meublée ?

Jusqu’à présent, louer un logement meublé sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) permettait aux propriétaires de profiter d’une réduction importante sur leur impôt grâce à deux éléments clés : la déduction de toutes les charges—intérêts d’emprunt, travaux, entretien—ainsi que l’amortissement du logement et du mobilier. Ce dispositif garantissait, dans de nombreux cas, que l’impôt réellement payé soit nul ou très faible pendant plusieurs années, rendant l’investissement particulièrement attractif face à la location nue traditionnelle. Découvrez également sur notre site comment vendre son appartement avant 5 ans : ici .

La réforme fiscale 2026 implique une suppression pure et simple de la possibilité d’amortir la valeur du bien et du mobilier pour les logements acquis à partir de 2026, si le texte voté devait être confirmé. L’enjeu est donc fondamental : sans cet amortissement, l’économie fiscale réalisée en location meublée serait alignée sur celle d’un investissement locatif classique, modifiant drastiquement la donne pour qui planifie un nouvel achat. En conséquence, l’intérêt économique d’opter pour le meublé pourrait fortement diminuer, forçant de nombreuses personnes à revoir leurs stratégies patrimoniales et locatives.

Quels changements supplémentaires sont prévus concernant les régimes fiscaux ?

Un deuxième axe fort concerne l’ajustement des abattements fiscaux spécifiques selon le type de location. Aujourd’hui, la location meublée en régime micro-BIC bénéficie d’un abattement forfaitaire de 50% jusqu’à 77 700 euros de revenus annuels, alors que la location nue, elle, plafonne à 30% jusqu’à 15 000 euros. Les nouveaux amendements proposent de rehausser également le taux d’abattement micro-foncier de la location nue à 50%. Cette harmonisation viserait à rendre les deux types de location plus comparables d’un point de vue fiscal, malgré la perte de l’avantage sur l’amortissement LMNP.

Du côté des propriétaires pratiquant moins de 15 000 euros de loyers annuels, la modification représente donc une avancée sur la défiscalisation des locations nues. Mais, pour les propriétaires de meublés, la suppression de l'amortissement reste un net recul, même si l’abattement demeure conséquent.

• Suppression de la déduction des amortissements à partir de 2026 pour les nouveaux achats meublés
• Réalignement de l’abattement micro-foncier : 50% aussi bien pour le nu que pour le meublé
• Limitation de l’avantage fiscal aux seuls petits bailleurs réalisant des recettes modérées

Pourquoi ces réformes suscitent-elles autant de réactions chez les professionnels et investisseurs ?

Quel impact sur la rentabilité globale des biens immobiliers ?

Avec la disparition de l’amortissement, la rentabilité nette des investissements en meublé sera automatiquement revue à la baisse. De nombreux bailleurs s’identifiaient jusque-là au statut LMNP précisément pour maximiser leur rendement après impôts. Désormais, les calculs seront à refaire et certains scénarios autrefois viables pourraient tomber en dessous du seuil de rentabilité attendue, notamment dans les villes où la tension locative justifiait cet effort supplémentaire.

Le contexte n’aide pas les nouveaux projets, car les taux d'intérêt ont déjà progressé, compliquant l’obtention de prêts et diminuant mécaniquement la marge dégagée après remboursement d’emprunt. En outre, certaines contraintes environnementales renforcent encore la pression sur la gestion et les rénovations obligatoires des logements, réduisant la marge financière restant aux bailleurs.

Comment la filière locative s’adapte-t-elle à ces nouvelles incertitudes ?

Face à la potentielle perte d’attractivité de l’investissement locatif meublé, beaucoup de professionnels du secteur appellent à une stabilisation claire de la politique du logement. Ils signalent que la priorité actuelle semble contradictoire : on souhaite augmenter le nombre de biens disponibles à la location tout en supprimant des dispositifs ayant permis de loger de multiples étudiants ou jeunes actifs.

Une partie des acteurs redoutent une contraction notable du marché locatif, les futurs acquéreurs pouvant se détourner du placement résidentiel jugé trop aléatoire par rapport aux évolutions fiscales incessantes. Certains bailleurs étudient d’ores et déjà la bascule vers la location nue, profitant désormais d’un abattement équivalent mais d’une gestion simplifiée.

Quelles perspectives pour l’avenir du marché locatif après 2026 ?

Si la suppression annoncée entre effectivement en vigueur, un effet secondaire direct pourrait être la raréfaction de l’offre en logements meublés, ceux-ci ayant constitué une solution adaptée à de nombreux profils (étudiants, travailleurs en mobilité, expatriés). Réduire leur attractivité fiscale entraînera probablement une réorientation progressive des investisseurs, voire une augmentation des loyers pour compenser la nouvelle fiscalité.

Les candidats à l’investissement locatif devront alors arbitrer entre la sécurité réglementaire d’un bien loué nu et le caractère plus flexible et parfois lucratif du meublé, mais devenu moins porteur fiscalement. À mesure que les règles évolueront, anticiper et modéliser les retombées financières prendra une place centrale dans toute décision patrimoniale future.