Faire estimer sa maison pour divorce : pourquoi, comment, par qui ?

Après de belles années ensemble, vous décidez de vous séparer. Reste à se partager le patrimoine immobilier et mobilier du couple. Faire estimer sa maison pour divorce est essentiel, afin de liquider la communauté. Quels critères prendre en compte ? Faut-il faire appel à un professionnel ? On fait le point avec Estimation en ligne.

Pourquoi faire estimer sa maison en cas de divorce ?

Peu importe le régime matrimonial adopté par les futurs ex-époux, le partage des biens doit être prononcé par un juge. Si vous divorcez par consentement mutuel ou aviez prévu une convention de partage, l’accord devra être homologué par un juge aux affaires familiales (JAF).

Le partage est établi selon les règles des régimes matrimoniaux :

• En communauté réduite aux acquêts : chacun récupère ses biens propres et les biens communs sont partagés par moitié ;
• En séparation de biens : chaque époux reprend ses biens propres ;
• En participation aux acquêts : chacun récupère ses biens propres et ses acquêts constitués par la différence entre le patrimoine de départ et le patrimoine final du couple seront partagés par moitié.

Faire estimer sa maison en divorce pour calculer le rachat de soulte

Vous avez acheté la maison à deux, vous êtes donc en indivision. Deux possibilités s’offrent à vous :

• Revendre le logement et vous partager le prix de vente en fonction de vos parts (moitié moitié si c’est un bien commun aux acquêts, par exemple) ;
• L’un de vous souhaite conserver le bien immobilier ou demander son attribution préférentielle : il faudra procéder à un rachat de soulte, c’est-à-dire à un rachat de la part de l’ex-conjoint. Si le bien a été financé par un prêt immobilier, il faudra tenir compte du capital à rembourser.

Faire estimer sa maison pour calculer le droit de partage

L’administration fiscale applique un droit de partage sur la valeur nette du patrimoine. En 2022, le taux de cet impôt est fixé à 1.10 %.

Divorce : faire estimer sa maison pour calculer les récompenses

La récompense est due lorsqu’un époux a financé l’acquisition ou les travaux sur la maison avec ses biens propres. Il faudra donc faire estimer le prix de vente de la maison afin de savoir qui a droit à quoi.

À savoir : si l’un des époux s’estime lésé parce que la maison a été sous-estimée, il peut demander à revenir sur le partage des biens. Cette possibilité est ouverte en divorce par consentement mutuel si un bien a été oublié. Pour les autres cas de divorce, il existe une autre possibilité : si l’époux a été lésé de plus d’un quart de la valeur des biens.

Comment faire l’estimation de sa maison pour divorce ?

Premier réflexe à adopter : utilisez un outil d’estimation, qui vous donne une première idée fiable et précise de la valeur réelle de la maison. Vous pouvez aussi vous rendre sur les bases de données du fisc et des notaires (DVF, Patrim et Notaviz) pour connaître le prix de vente des maisons similaires à proximité de chez vous.

Vous devrez prendre en compte différents critères comme :

• L’année de construction de la maison ;
• Son emplacement ;
• Sa superficie et son nombre de pièces ;
• L’état général de la maison ;
• Le standing de la maison ;
• La surface des extérieurs (jardin, terrasse) et leur exposition ;
• Le niveau de performance énergétique ;
• Les équipements et dépendances comme une cave, un garage, une piscine ;
• La proximité avec des commodités comme des commerces, écoles, transports en commun…

Qui peut estimer une maison pour un divorce ?

Même si vous êtes d’accord sur le partage des biens, dès lors que la communauté comporte un bien immobilier, vous devez recourir à un notaire, comme le prévoit le Code civil.

Faire estimer sa maison par le notaire

Le notaire peut remplir plusieurs missions pour le divorce :

• Estimer la valeur vénale de la maison, c’est-à-dire sa valeur de marché. La prestation revient plus ou moins cher selon si vous commandez un avis de valeur ou une réelle expertise de la valeur de la maison ;
• Rédiger un acte liquidatif organisant le partage entre les époux ;
• Rédiger un acte d’indivision sur la maison ;
• Entamer une procédure de conciliation…

Faire estimer sa maison par un agent immobilier

Un agent immobilier connaît bien les spécificités du marché local et sait quels critères vont aboutir sur une décote ou une surcote du prix. Il viendra visiter la maison pour étudier ses caractéristiques, son environnement, tout ce qui a une influence sur sa valeur réelle. Au terme de sa mission, il vous remettra un avis de valeur.

Autre possibilité : recourir à un expert immobilier, qui vous rédigera non pas un avis de valeur, mais un avis d’expertise bien plus complet.

Faire expertiser judiciairement sa maison pour le divorce

Si vous n’arrivez pas à trouver un terrain d’entente avec votre ex-moitié, vous n’aurez pas d’autres choix que d’aller en justice. Le juge peut ainsi nommer un expert des tribunaux, qui aura pour mission d’estimer le prix de vente de la maison.

FAQ

Peut-on faire estimer gratuitement sa maison par un notaire ?

Non, l’estimation de la valeur d’une maison par un notaire est toujours payante. Le montant des honoraires est libre, vous avez donc intérêt à demander des devis pour choisir le professionnel le moins cher.

Comment se déroule l’expertise judiciaire d’une maison en divorce ?

Un expert est nommé par le juge du divorce. Il se rend dans la maison pour l’évaluer au regard des critères intrinsèques et d’environnement. Il rend ensuite son expertise au juge.