Estimation locative en ligne : comment ça marche ?
Locataire ou bailleur, vous avez tout intérêt à estimer le loyer d’un bien immobilier. Pour s’assurer de sa rentabilité ou pour savoir s’il est loué au juste prix ! Vous avez la possibilité de faire une estimation locative en ligne. Quels critères faudra-t-il renseigner ? L’évaluation est-elle fiable ? Nos réponses !
Pourquoi faire une estimation locative en ligne ?
Le plus souvent gratuite et sans engagement, l’estimation locative en ligne est utile dans bien des situations.
Pour s’assurer le meilleur taux de rendement locatif
Si vous êtes investisseur, vous recherchez naturellement à tirer le plus de profit possible de votre investissement locatif. Le rendement se calcule à partir du prix d’achat du bien et du prix de location.
Il vous faut également vous intéresser au cashflow de l’investissement immobilier. Beaucoup d’investisseurs imaginent, et à tort, qu’un bien s’autofinance dès lors que le montant des loyers couvre celui des mensualités d’emprunt. C’est une erreur !
En effet, vous allez être fiscalisé sur les revenus locatifs que vous percevez : revenus fonciers en location nue, BIC en location meublée. Vous paierez de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.
Dès lors, pour que vous dégagiez un cashflow positif, il faut que le montant des loyers soit supérieur à vos charges et à votre imposition. L’estimation locative en ligne permet de calculer le montant du loyer pour tendre vers les flux de trésorerie supplémentaires, tout en restant en corrélation avec les prix du marché.
Surestimer le loyer, c’est avoir des difficultés à trouver preneur. Le sous-estimer, c’est se priver d’une bonne rentabilité. D’où l’importance de bien se positionner !
Pour respecter la loi et l’encadrement des loyers
Connaissez-vous les zones en tension foncière ou tension locative ? Elles se singularisent par une offre structurellement inférieure à la demande et des loyers élevés. Pour pallier ces écueils, la loi prévoit l’encadrement des loyers en zone tendue, comme c’est le cas à Paris.
Contrairement aux autres propriétaires, vous ne pouvez pas fixer le loyer librement. Vous devez respecter le barème des loyers de référence, et ne pas excéder le loyer majoré. Si vous ne le faites pas, vous encourez une amende de 5 000 euros…
L’estimation locative en ligne propose rarement d’intégrer l’encadrement des loyers. Ce simulateur de la ville de Paris vous aidera à le calculer.
Pour réévaluer le loyer
Si une clause du contrat de bail le prévoit, vous pouvez réviser le loyer en cours de bail, une fois par an. Le plus souvent, c’est en suivant l’indice de référence des loyers (IRL), publié chaque trimestre.
Vous pouvez également augmenter le loyer si vous avez réalisé des travaux d’amélioration, à condition de faire signer un avenant au contrat de location.
Au renouvellement du bail, si l’estimation des loyers en ligne révèle que le vôtre est inférieur à ceux du marché, alors vous pouvez l’augmenter. Vous devrez produire au moins 3 références de biens comparables qui justifient l’augmentation. Voilà encore une mission pour le simulateur de loyers !
À savoir : les règles de réévaluation du loyer en cours ou en fin de bail sont différentes pour les logements en zones tendues.
Pour vérifier que le loyer est juste quand on est locataire
Une évaluation du loyer en ligne est aussi utile quand on est locataire. Que vous passiez par une agence immobilière ou un particulier, vous préférez tout de même savoir si vous payez bien le juste prix !
Quels sont les critères pour faire une estimation de loyer en ligne ?
Les meilleurs outils d’estimation de valeur locative comportent un grand nombre de critères pour vous offrir une évaluation fine, fiable et précise. En voici les principaux.
Le type de bien : maison ou appartement
Contrairement aux idées reçues, les maisons ne se louent pas plus cher que les appartements. C’est même l’inverse. Comptez en moyenne sur toute la France 9 euros du mètre carré pour une maison, contre 14 euros du mètre carré pour un appartement.
La raison est simple : l’immense majorité des maisons se situent en zone rurale, là où les loyers sont les moins chers. En revanche, le loyer d’une maison de ville dans une commune prisée peut vite s’envoler ! Tout est donc question de zone géographique.
La zone géographique du logement
Zone rurale ou zone urbaine, zone tendue ou non : ces facteurs du marché local influencent aussi le montant du loyer. L’estimation en ligne du loyer prend toujours en compte ce paramètre.
Le type de location : vide ou meublée
La location vide présente différents avantages. Le turn-over des locataires y est moins important, et vous pouvez créer un déficit foncier imputable sur votre revenu global.
La location meublée est fiscalement avantageuse pour l’investisseur. D’une part, parce que le statut LMNP permet de défiscaliser. D’autre part, parce que le prix du loyer est plus élevé. En moyenne de 10 à 30 % par rapport à une location nue. C’est le prix du mobilier !
Peu d’outils d’estimation locative prennent en compte ce critère, qui est pourtant déterminant pour la fixation du loyer.
La superficie du logement
Bien entendu, le loyer dépend du nombre de mètres carrés du logement. Pourtant, comparativement, les petites surfaces, surtout les studios, se louent plus cher que les grands appartements.
En parallèle, vous devez tenir compte du nombre de pièces. Il doit être cohérent par rapport à la surface du logement, sous peine de décote sur le loyer.
L’état général du logement
Plus il est récent et entretenu, plus il se loue cher.
Les annexes au bien immobilier
Cave, garage, balcon, terrasse, place de stationnement ou de parking : autant de critères qui donnent une surcote au loyer. Les bons simulateurs les intègrent, tout comme la présence d’un ascenseur, l’état d’un appartement dans une copropriété, l’environnement calme ou encore la vue et la luminosité.
FAQ
Comment faire une estimation locative en ligne gratuite ?
Il suffit d’utiliser l’un des simulateurs sur Internet. Vous verrez que cette gratuité a souvent une contrepartie : l’obligation de renseigner vos données personnelles (adresse mail, téléphone). Vous serez sans doute rappelé par un agent immobilier.
Qui peut faire une estimation locative ?
Le propriétaire, grâce à la comparaison des loyers sur Internet ou à un outil d’estimation des loyers. L’agent immobilier peut aussi faire une estimation, dans le cadre d’un mandat de gestion locative. Elle sera plus fiable que celle d’un simulateur.
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Publié le 09/10/2023 par
Jérémy JAUJARD
Négociateur immobilier depuis 1999, Jérémy JAUJARD a développé une expertise pointue dans le domaine immobilier. Agence.immo est la première marque qu’il fonde en 2013.
Certifiée par la Chambre des Experts Immobiliers de France de la FNAIM, ce réseau se distingue par le profil de ses mandataires qui sont tous professionnels de l'immobilier. Cette spécificité permet d'offrir un service performant et une haute satisfaction client. Le modèle est basé sur le principe gagnant/gagnant pour que les intérêts des vendeurs et acquéreurs soient alignés avec ceux du réseau et de ses négociateurs.
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