Comment se déroule l’estimation du prix de vente d’un local commercial ?
L’estimation est une étape indispensable dans le processus de vente d’un bâtiment, qu’il s’agisse d’un bureau, d’un appartement, d’un hangar ou d'une maison. Cela permet de mieux connaître la valeur de votre bien immobilier selon les prix actuels du marché, afin de le vendre au meilleur prix. L’estimation du prix de vente d’un local commercial est, quant à elle, particulière et bénéficie de ses propres modes de calcul.
L’estimation du prix de vente d’un local commercial : comment ça marche ?
Comment se passe une estimation immobilière classique ?
Pour une estimation classique, un agent immobilier vient visiter, car être sur place est indispensable. Ainsi, il peut se rendre compte de la disposition et des spécificités de votre bien à vendre. Il a en tête des critères précis à étudier et à connaître pour lister les avantages et les inconvénients des lieux. C’est sur la base de ces derniers que le professionnel pourra alors établir une estimation précise.
L’agent immobilier s’intéresse donc à de nombreux éléments :
- le moyen de chauffage, l’état de la chaudière ;
- l’assainissement ;
- les agrandissements et les aménagements possibles ;
- les différentes dépendances et équipements : parking, cave, grenier, grange, chaufferie, four à pain, cheminée, ascenseur, etc. ;
- la date et la nature des derniers travaux de rénovation ;
- la toiture, la charpente, les murs porteurs ;
- si c’est en copropriété : une estimation des frais et de travaux à prévoir dans les dix ans ;
- l’huisserie (notamment extérieure) ;
- la superficie totale : celle des pièces habitables et des zones aménageables ;
- la classe énergétique ;
- la date de construction et les matériaux utilisés (pour l’isolation notamment) ;
- l’ensoleillement, la luminosité, l’orientation des pièces ;
- le terrain : exploitable ? Inondable ? constructible ? ;
- le positionnement géographique (dans quelle zone est implanté le bien ? y a-t-il du vis-à-vis ?) ;
- l’exploitation : location de vacances, résidence principale, etc…
L’expert va prendre des photos et des mesures, vous poser de nombreuses questions. Une fois cette visite réalisée, il va utiliser des pourcentages de décote et de surcote, selon des barèmes communs aux professionnels de l’immobilier, pour estimer au plus près le prix de vente conseillé.
Par exemple, une maison proche d’une école prend de la valeur grâce à ce critère. À l’inverse, des travaux à prévoir feront baisser son estimation de prix. Bien évidemment, l’agent immobilier prend d’autres critères en compte, comme l’analyse des précédentes ventes pour des biens similaires dans le même secteur, ainsi que l’évolution globale du marché immobilier. En effet, si le nombre de demandes augmente sans que les offres ne suivent, cela fera grimper le prix. Et inversement !
Estimation d’un local commercial : qu’est-ce qui change ?
Pour l’estimation du prix de vente d’un local commercial, il est important de faire appel à un spécialiste. Même si des critères sont communs avec une estimation classique, il y a des spécificités à prendre en compte, du fait de l’exploitation du bien.
Des éléments tels que la situation géographique ou l’état des locaux prennent beaucoup d’importance par exemple. Si le local est vide depuis longtemps ou, au contraire, en pleine activité, cela va également jouer sur sa valeur. Est-ce qu’il y a déjà une clientèle en place ? Peut-on trouver des locataires facilement pour exploiter le bien ? Voici le type de question que se posera l’agent immobilier pour réaliser l’estimation du prix du local commercial.
Pour déterminer ce dernier, différentes méthodes de calcul sont possibles :
- la valeur au mètre carré ;
- le coût de remplacement : on évalue le prix d’une construction similaire au bien à estimer ;
- le revenu brut qui prend en compte le chiffre d’affaires de l’entreprise utilisatrice des locaux ;
- la capitalisation du revenu net : on estime le local selon les résultats des occupants actuels.
Les calculs de rentabilité pour l’estimation du prix d’un local commercial
Pour calculer au mieux et faire une estimation du prix de vente d’un local commercial de manière précise et pertinente, il est possible d’utiliser deux méthodes différentes. Elles sont toutes les deux fiables et prennent en compte non pas seulement son état, ses équipements et sa localisation, mais aussi son exploitation. En effet, on se base alors sur la rentabilité du bien commercial, brute ou nette.
Calcul de la rentabilité nette
La rentabilité nette permet de faire l’estimation du prix d’un local commercial en se basant alors sur la capitalisation des revenus des locataires actuels. Pour cela, on multiplie les loyers d’une année par 100. On soustrait les frais et les charges comme l'électricité, l’assurance, les taxes, les crédits, etc. Enfin, on divise par le prix d’achat.
Cette technique permet d’avoir une idée très précise de la valeur actuelle d’un bien, mais elle est valable à un instant T et peut changer d’un locataire à l’autre.
Calcul de la rentabilité brute
Pour le calcul de la rentabilité brute, on multiplie par 100 le loyer annuel avant de le diviser par le prix d’achat. Dans cette technique d’estimation d’un local commercial, le prix d’achat prend en compte les frais de notaire, d’agence, de crédit et aussi le coût de travaux éventuels qui auraient été faits.
Il s’agit d’un bon moyen pour se rendre compte de la valeur d’un bien commercial en exploitation. Et c’est également plus facile à réaliser que le calcul de rentabilité nette qui demande de très nombreuses informations.
L’estimation du prix d’un local commercial demande des techniques particulières. Les critères à analyser sont plus nombreux, car l’exploitation du lieu est très importante pour déterminer sa valeur. Il faut garder en tête que cela n’est que la première étape. Plusieurs diagnostics devront ensuite être réalisés avant la mise en vente : ERP (état des risques et pollutions), amiante, termites, classe énergétique, etc.
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Publié le 09/10/2023 par
Jérémy JAUJARD
Négociateur immobilier depuis 1999, Jérémy JAUJARD a développé une expertise pointue dans le domaine immobilier. Agence.immo est la première marque qu’il fonde en 2013.
Certifiée par la Chambre des Experts Immobiliers de France de la FNAIM, ce réseau se distingue par le profil de ses mandataires qui sont tous professionnels de l'immobilier. Cette spécificité permet d'offrir un service performant et une haute satisfaction client. Le modèle est basé sur le principe gagnant/gagnant pour que les intérêts des vendeurs et acquéreurs soient alignés avec ceux du réseau et de ses négociateurs.
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