Est-il intéressant de posséder un bien en nue-propriété ?

Pour habiter un logement et en être le propriétaire, l’achat n’est pas la seule option. Devenir nu-propriétaire est une alternative intéressante, avec de nombreux avantages, notamment d’un point de vue fiscal. Découvrez dans cet article ce concept permettant de se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût.

Qu’est-ce que la nue-propriété ?

La nue- propriété est à distinguer de la pleine propriété. Si vous bénéficiez de la pleine propriété de biens immobiliers, cela signifie que vous avez le droit de jouir et de disposer de votre résidence principale ou secondaire comme bon vous semble. Concrètement, la pleine propriété vous donne le droit de vivre dans l’habitation et le droit de percevoir des loyers.

Si vous êtes le nu-propriétaire d’un bien, vous ne disposez que du droit de disposer du logement. C’est l’usufruitier qui lui a le droit de jouir du bien. Cela signifie que c’est l’usufruitier qui peut y vivre ou en percevoir des loyers. 

On dit donc que la nue-propriété est un démembrement de propriété. Cette situation naît le plus souvent dans le cadre d’une succession, d’une donation ou encore d’une vente en viager. Car souvenez-vous : lorsqu’un bien immobilier fait l’objet d’une vente en viager, le vendeur demeure l’usufruitier. Le nouvel acquéreur devient lui nu-propriétaire.

Cela dit, il est de plus en plus commun d’investir sous le régime de la nue-propriété. Vous pouvez en effet acquérir un bien immobilier à un tarif beaucoup plus intéressant que si vous visiez la pleine propriété. Si vous voulez percevoir les loyers d’un bien en location, il faut patienter jusqu’au terme de la période de nue-propriété.

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Quel est le régime fiscal avantageux de la nue-propriété ?

On a déjà vu que le nu-propriétaire n’a pas le droit d’utiliser le bien. Cela le libère donc des impôts inhérents à l’occupation et à la propriété d’un bien. Ainsi, taxe foncière, impôt sur la fortune ou encore imposition des revenus fonciers ne le concernent pas. Une situation que lui envierait tout nouvel acquéreur d’une maison ou d’un bel appartement !

Usufruitier et nu-propriétaire sont en revanche tous deux imposables sur la plus-value-immobilière lorsqu’ils décident de revendre le bien. Le montant de cet impôt dépend des droits dont chacun dispose sur le bien.

Bon à savoir : au moment où l’usufruit touche à son terme, ou lorsque le bien fait l’objet d’une vente en viager ou d’une donation, la pleine propriété revient au nu-propriétaire. Il n’existe aucun droit d’enregistrement. 

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Les avantages de la nue-propriété

La nue-propriété présente plusieurs avantages. Cela commence évidemment avec un prix d’acquisition imbattable. Celui- ci s’explique par le fait que l’usufruit vous sera interdit pendant un certain temps. En « échange », vous bénéficiez d’une remise de 30% à 50% sur le prix de vente !

Mais ce n’est pas tout ! Durant toute la période de nue-propriété, les éventuels travaux d’entretien de votre bien sont à payer par l’usufruitier. Et si vous êtes le nu-propriétaire d’un appartement en copropriété, sachez que ces travaux concernent aussi bien les parties privées que les parties communes.

Vous pouvez vous appuyer sur l’article 606 du Code civil. Celui-ci stipule que vous n’avez pas à prendre à votre charge les réparations des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures ni les réparations des digues, des murs de soutènement ou des clôtures. 

Anticiper une succession grâce à la nue-propriété

Une somme d’argent non négligeable est indispensable si vous souhaitez vous lancer dans la nue-propriété. Et cela, durant toute la période que durera l’usufruit. Vous pourrez ainsi supporter les dépenses sans vous mettre dans une situation financière problématique. Nous observons que la nue-propriété intéresse le plus souvent des personnes ayant l’entière propriété d’un bien immobilier et qui pensent déménager lorsqu’elles se retrouveront à la retraite.

Pour préparer sa retraite ainsi, et envisager d’accéder à la pleine propriété lorsqu’on ne travaille plus, il est nécessaire de s’y prendre plusieurs dizaines d’années à l’avance. Si les projets changent en cours de route et que le déménagement n’est plus à l’ordre du jour, le bien en question peut toujours apporter des revenus complémentaires ou être mis en vente.

La transmission de patrimoine grâce à au démembrement du droit de propriété

Si votre partenaire et vous êtes à la tête d’un patrimoine immobilier important, vous pouvez envisager le démembrement de propriété pour anticiper votre succession. Vous permettrez ainsi à vos enfants de bénéficier d’un certain nombre d’avantages fiscaux. 

En effet, en léguant la nue-propriété de votre appartement ou de votre maison à vos descendants, vous gardez l’usufruit de votre bien. Vous pouvez donc continuer à y vivre ou à en percevoir les loyers. Au moment de votre décès, vos enfants récupèrent la pleine propriété du bien. Et ils n’auront aucun droit de mutation à payer. L’avantage fiscal réside surtout dans le fait que la transmission en nue-propriété ne porte que sur une partie du montant du prix de votre bien. 

Bon à savoir : toute transmission de la nue-propriété est considérée comme une donation. Cela signifie que les droits de donation seront indexés sur la valeur de la nue-propriété, en prenant en considération l’âge de l’usufruitier. Car la valeur de la nue-propriété augmente selon l’âge du donateur. Les droits à payer sont moins élevés si vous donnez tôt. Pensez aussi aux abattements auxquels vous avez droit dans le contexte d’une donation. Il s’élève à 100 000€ pour votre enfant. Donc si on résume, donner une pleine propriété est moins avantageux pour le bénéficiaire qu’une nue-propriété. 

Quelle imposition sur les plus-values lors de la vente d’un bien démembré ?

Commençons par rappeler que si vous êtes le nu-propriétaire d’un bien, vous ne pourrez vendre que la nue-propriété de ce bien. L’usufruitier doit donc être d’accord pour vendre pour que la vente soit possible.

Si le bien constitue la résidence principale, usufruitier et nu-propriétaire auront à payer l’impôt sur la plus-value. L’exonération de cet impôt n’est possible que si le bien est détenu depuis plus de 22 ans, ou dont la valeur n’excède pas les 15 000 €.