Comment vendre son appartement ?
Envie de se mettre au vert, d’une plus grande superficie ? On se demande donc comment vendre son appartement. Premier réflexe à adopter : rassembler les documents nécessaires pour vendre. Vous devrez dans le même temps faire réaliser les diagnostics techniques obligatoires.
Ensuite, il vous faut vous intéresser au marché immobilier. Vous devez en effet estimer le prix de vente de votre bien, pour qu’il parte plus vite. Les critères d’évaluation des prix sont nombreux, mais des outils d’estimation peuvent vous aider.
Vous devrez vous demander si vous préférez vendre votre appartement par vous-même ou par le biais d’une agence immobilière. Et dans ce second cas, quel genre de mandat de vente faut-il choisir ?
Enfin, on fera un point sur la fiscalité de la revente. Une transaction immobilière portant sur un bien autre que l’habitation principale fera l’objet d’une taxation.
Quels sont les documents obligatoires pour vendre un appartement ?
Les acquéreurs peuvent se décider très rapidement. D’où l’intérêt d’être bien préparé, pour signer immédiatement le compromis de vente.
La loi Alur prévoit une information des acquéreurs, c’est pourquoi il faut un certain nombre de documents pour vendre son logement. En voici la liste !
Le titre de propriété
On a l’air d’enfoncer une porte ouverte, mais il le faut. Car pour vendre votre appartement, encore devez-vous pouvoir prouver que vous en êtes propriétaire ! Vous avez égaré l’acte de propriété ? Pas de panique, les notaires conservent l’acte authentique pendant une durée de 75 ans.
Les documents relatifs à la copropriété
Le plus souvent, l’appartement est situé dans un immeuble collectif. Vous devez rassembler de nombreux documents comme :
- Le règlement de copropriété ;
- Les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années ;
- Une notice d’information sur la copropriété ;
- La fiche synthétique de la copropriété ;
- Le carnet d’entretien de l’immeuble ;
- Les conclusions du diagnostic technique global de l’immeuble s’il existe
- L’état des impayés dans la copropriété et de la dette fournisseur ;
- Le montant du fonds de travaux rattaché au lot vendu s’il y en a un.
Le dossier de diagnostics techniques (DDT)
Le nombre de diagnostics immobiliers obligatoires pour vendre dépend de l’année de construction du bien, de sa situation géographique et de l’année des équipements. Vous devez forcément faire réaliser le diagnostic de performance énergétique (DPE).
Vous devez peut-être ajouter le diagnostic amiante, termites, l’état des risques et pollutions… Aux diagnostics obligatoires, vous devez joindre l’estimation loi Carrez de la superficie. Celle-ci mesure les parties privatives de votre lot.
N’oubliez pas non plus d’avoir une pièce d’identité à jour (passeport ou carte d’identité) !
À savoir : ces documents doivent être fournis au plus tard au jour de la signature du compromis ou de la promesse de vente (avant-contrat).
Les autres documents nécessaires pour vendre un bien immobilier
S’ils ne sont pas obligatoires, ces documents peuvent être utiles pour répondre aux questions des acquéreurs potentiels :
À savoir : la taxe foncière devra être remise au notaire. En effet, l’acte de vente prévoit le plus souvent une répartition de cet impôt entre vendeur et acheteur, au prorata temporis.
- La dernière facture d’électricité et de gaz ;
- Une copie de la taxe foncière et de la taxe d’habitation ;
- Les factures et garanties des équipements qui restent en place.
À savoir : la taxe foncière devra être remise au notaire. En effet, l’acte de vente prévoit le plus souvent une répartition de cet impôt entre vendeur et acheteur, au prorata temporis.
Quelles sont les démarches pour vendre un bien immobilier ?
Estimation du prix de vente, rédaction et publication d’une annonce immobilière, organisation des visites : on fait le point sur les formalités à accomplir pour la vente d’un appartement.
Estimer la valeur réelle de l’appartement
La valeur réelle, ou valeur vénale de l’appartement, correspond au prix de l’immobilier. Celui-ci dépend de l’offre et de la demande. À l’inverse, le prix de vente correspond à celui qui est négocié entre le vendeur et les acheteurs potentiels.
Il est important de ne pas se tromper quand on essaie d’estimer un bien immobilier. Pourquoi ? Parce que :
Alors, pour fixer le prix, comment on s’y prend ? Plusieurs possibilités et méthodes !
Il est important de ne pas se tromper quand on essaie d’estimer un bien immobilier. Pourquoi ? Parce que :
- Un bien immobilier qui n’est pas au bon prix ne sera peut-être pas visité ;
- Un logement surestimé met plus de temps à se vendre. Pas l’idéal si vous avez un autre projet immobilier ;
- L’acheteur potentiel aura tendance à férocement négocier le prix immobilier s’il est surestimé ;
- Le vendeur paiera trop de taxe sur les plus-values immobilières le cas échéant ;
- Sous-estimé, le prix vous privera d’une fraction de la plus-value.
Alors, pour fixer le prix, comment on s’y prend ? Plusieurs possibilités et méthodes !
Les critères pour l’estimation immobilière de l’appartement
Vous devez vous baser sur des critères objectifs pour estimer le prix de vente de votre appartement. Voici les plus importants :
- L’année de construction de l’immeuble ;
- La date de la dernière rénovation de l’appartement ;
- La qualité des matériaux, du bâti et des finitions ;
- La superficie et le nombre de pièces ;
- La présence d’un extérieur (jardin, terrasse, balcon) et de dépendances (cave, place de parking…) ;
- L’état général du logement et de la copropriété ;
- La performance énergétique : on parle de valeur verte pour désigner la décote ou la surcote d’un appartement écologiquement performant ou au contraire considéré comme une passoire thermique ;
- L’étage où se situe le bien (décote pour le rez-de-chaussée) et la présence d’un ascenseur ;
- La luminosité, l’exposition et le vis-à-vis ;
- L’emplacement : l’appartement est-il en zone tendue ? ;
- L’environnement de l’appartement : le quartier propose-t-il des commodités (commerces, transports en commun, écoles…) ? Est-il calme ou bruyant ? La ville a-t-elle engagé une politique particulière pour le valoriser ?
Les méthodes pour estimer un appartement
Il existe différentes méthodes pour l’évaluation immobilière. Vous avez intérêt à les croiser pour obtenir une estimation fiable.
- La méthode par comparaison : elle consiste à étudier le prix de vente sur les annonces de biens similaires en vente. Vous pouvez aussi consulter les prix intervenus pour les ventes immobilières les plus récentes :
- La méthode par revenus : vous prendrez en compte la valeur locative du logement. À partir de cela, vous calculerez le taux de rendement de votre appartement et le prix auquel il peut trouver preneur ;
- La méthode du cashflow : vous devez déterminer une période de référence. Par exemple, 10 ans. Vous allez calculer les loyers que vous pouvez percevoir pendant cette période, et estimer la plus-value potentielle au terme de la période ;
- La méthode sol et construction : elle est plutôt utilisée pour estimer sa maison. On vous en parle tout de même, histoire d’être complet. Elle consiste à apprécier séparément la valeur du terrain et celle de la construction, pour mieux les valoriser ;
- La méthode du bilan promoteur : elle s’applique aux appartements neufs, en cours de construction. Il faut s’intéresser à la valeur estimée du logement, auquel on soustrait les charges pour le finaliser ;
- La méthode par coût de remplacement : elle est essentiellement utilisée par les assureurs. Elle consiste à reconstituer le prix de revient de l’appartement, en déduisant la vétusté.
Les outils pour estimer son appartement
Il n’est pas simple d’évaluer le prix du marché d’un appartement. Saviez-vous que l’estimation peut prendre deux formes ? Il peut s’agir d’un avis de valeur, donné par un site d’estimation ou un professionnel de l’immobilier. Celui-ci ne possède pas de valeur juridique : il est simplement informatif. L’avis de valeur est le plus souvent gratuit, sauf s’il est réalisé par un notaire.
L’expertise immobilière quant à elle constitue une étude très approfondie de votre bien immobilier et du marché local. Elle est toujours facturée. Comme les prix sont librement fixés par le professionnel, vous avez intérêt à faire faire plusieurs devis.
Le simulateur de prix de vente
Sinon, pour connaître en quelques clics le prix de votre appartement, utilisez un outil d’estimation ! Sans engagement, le nôtre vous propose une estimation fiable et rapide.
Votre demande d’estimation s’accompagne d’un rapport détaillé. Celui-ci comporte :
Votre demande d’estimation s’accompagne d’un rapport détaillé. Celui-ci comporte :
- Une fourchette de prix sur le marché local ;
- Le prix auquel l’algorithme conçu pour les professionnels estime votre appartement ;
- Le prix au mètre carré dans votre commune ;
- Une sélection d’annonces comparables pour des biens immobiliers similaires avec leur détail ;
- Le prix des transactions intervenues récemment pour des biens similaires.
Les bases de données de la direction générale des impôts
Le gouvernement a conçu deux bases de données sur lesquelles vous pouvez vous appuyer pour faire l’estimation de votre appartement. Les voici :
- Demande de valeur foncière (DVF) : mise au point pour introduire plus de transparence sur le marché immobilier, cette base compile des informations sur la valeur foncière déclarée pour les ventes immobilières. Les informations portent sur les transactions intervenues dans les 5 années précédentes. Le problème, c’est que cette base est mise à jour seulement une fois par trimestre. Il n’est donc pas certain qu’elle reflète réellement les prix du marché ;
- Patrim : cette banque de données vous est proposée pour vous aider à estimer des biens pour les impôts (impôt sur la fortune immobilière, droits de donation ou de succession). Pour l’utiliser, connectez-vous sur votre espace personnel sur le site impôt.gouv. Reposant sur la méthode par comparaison, elle vous révèle le prix auquel est estimé votre bien par rapport aux autres autour de vous.
La rédaction et la publication d’une annonce immobilière
Avant tout, vous devez prendre des photos de votre appartement. Pour le mettre en valeur, il faut réaliser les clichés avec une belle lumière. Pensez à ranger pour faire place nette et ainsi aider les candidats à se projeter rapidement.
Pour rédiger une annonce immobilière percutante, appliquez les conseils suivants :
Pour publier l’annonce, vous avez le choix entre de nombreux sites d’annonces immobilières comme Le Bon Coin, Seloger.com, Bien’ici, Paru Vendu, PAP… Certains limitent le nombre de photos, d’autres proposent des annonces payantes pour être mieux référencé… À vous de voir quelle formule vous correspond le mieux !
À savoir : il peut aussi être utile de publier votre annonce sur le réseau social Facebook, sur la page Market Place de votre ville.
Pour rédiger une annonce immobilière percutante, appliquez les conseils suivants :
- Soignez le titre : il constitue une accroche, il faut donc qu’il soit court et qu’il mentionne les caractéristiques principales du logement. Exemple : appartement T4 120m2 centre-ville ;
- Rédigez des paragraphes concis avec des phrases courtes et utilisez les listes à puces pour les aérer ;
- Attention aux fautes d’orthographe, certains acheteurs y sont sensibles ;
- Évitez les abréviations, qui peuvent ne pas être comprises par tout le monde ;
- Renseignez les résultats du DPE, c’est obligatoire ;
- Indiquez le nom de la rue ;
- Mettez en avant les points forts du logement et du quartier (calme, luminosité, commerces à proximité…).
Pour publier l’annonce, vous avez le choix entre de nombreux sites d’annonces immobilières comme Le Bon Coin, Seloger.com, Bien’ici, Paru Vendu, PAP… Certains limitent le nombre de photos, d’autres proposent des annonces payantes pour être mieux référencé… À vous de voir quelle formule vous correspond le mieux !
À savoir : il peut aussi être utile de publier votre annonce sur le réseau social Facebook, sur la page Market Place de votre ville.
L’organisation des visites pour la vente immobilière
Le processus de vente se poursuit avec l’organisation des visites. Vous devez vous rendre disponible sur plusieurs créneaux. Pour vous faciliter la tâche, vous pouvez regrouper les visites sur une seule journée.
Préparez-vous en listant les questions que peuvent vous poser les futurs acheteurs, comme :
Préparez-vous en listant les questions que peuvent vous poser les futurs acheteurs, comme :
- Pour quelle raison vendez-vous votre appartement ? Soyez vigilant dans votre réponse. Si l’acheteur comprend que la vente est urgente, il risque de négocier le prix ;
- Combien payez-vous d’électricité et de gaz par mois ?
- Quel est le montant de la taxe foncière ?
- Quel est le montant des charges de copropriété ?
La réception des offres d’achat
Votre projet de vente progresse : vous avez reçu au moins une offre d’achat. Comment réagir ? Légalement, vous êtes tenu d’accepter la première proposition d’achat au prix. En effet, le Code civil considère qu’il y a contrat dès lors que le vendeur et l’acheteur sont d’accord sur le prix.
Toutefois, vous avez intérêt à vous intéresser au profil et à la solvabilité du futur acheteur. Veut-il acheter l’appartement en cash ou avec un crédit immobilier ? Quelles sont ses chances d’obtenir un prêt immobilier au regard de sa situation professionnelle ?
Si l’offre d’achat est faite en dessous du prix, vous pouvez soit l’accepter, soit la refuser, soit faire une contre-proposition. Ne tardez pas trop à donner votre réponse, particulièrement si votre bien n’est pas situé en zone tendue ou si vous n’avez pas beaucoup de candidats.
Il est fréquent que les acheteurs fassent plusieurs propositions sur des biens. Ils continuent également de visiter des appartements. Si vous mettez trop de temps à répondre à leur offre, vous risquez de les voir filer ailleurs.
La signature du compromis de vente
Vous avez accepté une offre d’achat ? Il est maintenant temps de signer l’avant-contrat, compromis ou promesse unilatérale de vente. Avec le compromis, le vendeur et l’acheteur s’engagent réciproquement. Avec la promesse, seul le vendeur s’engage à vendre
Vous pouvez signer le devis directement entre particuliers, par le biais d’un agent immobilier, ou chez le notaire. Cette dernière solution est à privilégier, d’autant plus qu’elle ne revient pas plus cher.
Vous devez en effet prévoir des conditions suspensives, comme celle relative à l’obtention d’un prêt. À moins d’être juriste, mieux vaut confier cette tâche à un professionnel pour éviter les déboires !
L’acheteur dispose alors d’un droit de rétractation. Celui-ci lui permet de renoncer à la vente, sans justification ni pénalités financières. Le délai de rétractation est de 10 jours à compter :
Le délai de rétractation est en jours calendaires. S’il expire le week-end ou un jour férié, il est reporté au jour ouvrable suivant.
Vous pouvez signer le devis directement entre particuliers, par le biais d’un agent immobilier, ou chez le notaire. Cette dernière solution est à privilégier, d’autant plus qu’elle ne revient pas plus cher.
Vous devez en effet prévoir des conditions suspensives, comme celle relative à l’obtention d’un prêt. À moins d’être juriste, mieux vaut confier cette tâche à un professionnel pour éviter les déboires !
L’acheteur dispose alors d’un droit de rétractation. Celui-ci lui permet de renoncer à la vente, sans justification ni pénalités financières. Le délai de rétractation est de 10 jours à compter :
- De la remise en main propre de l’avant-contrat ;
- De sa première présentation en lettre recommandée avec avis de réception.
Le délai de rétractation est en jours calendaires. S’il expire le week-end ou un jour férié, il est reporté au jour ouvrable suivant.
La signature de l’acte authentique de vente
Le délai de rétractation est passé, aucune des conditions suspensives ne s’est réalisée, la commune n’a pas exercé son droit de préemption : la vente de l’appartement peut enfin aboutir.
Vous aurez rendez-vous chez le notaire pour signer l’acte définitif de vente. L’acheteur paie le prix par virement sur le compte du notaire. Celui-ci vous le reversera dans les jours qui suivent. Il sera temps de remettre les clés au nouveau propriétaire !
Comment vendre son appartement rapidement ?
Il n’y a pas de secret, les biens immobiliers qui se vendent vite sont ceux qui sont correctement estimés et en bon état.
Faire estimer votre bien par un professionnel de l’immobilier
C’est la première étape et la plus essentielle. On a vu que vous pouviez utiliser un simulateur pour avoir une première estimation. L’idéal reste tout de même de demander son avis à un professionnel de l’immobilier, pour être certain de ne pas se tromper.
Rénover le bien immobilier
Comme tout propriétaire, et c’est bien normal, vous ne voyez plus les défauts de votre appartement. Et pourtant, ceux-ci peuvent s’avérer rédhibitoires pour les futurs acquéreurs !
Mais alors, quels travaux faut-il engager pour donner de la valeur à son bien et vendre plus vite ? Les travaux coûteux, type changement de la cuisine équipée, réfection de la salle de bain, etc. doivent être laissés à la charge de l’acquéreur.
Ils sont trop onéreux pour que vous puissiez les récupérer sur le prix de vente. D’autant plus que l’acheteur potentiel préférera toujours refaire le logement à son goût.
Non, pour mettre toutes les chances de votre côté pour trouver un acquéreur potentiel, vous devez miser sur le home staging. Même si vous ne passez pas vos dimanches après-midi devant les émissions de M6, il est fort à parier que cette tendance ne vous a pas échappée.
Popularisé par Stéphane Plaza, le home staging consiste à réutiliser le plus d’éléments déjà présents dans l’appartement, et de se limiter à des travaux de rafraîchissement. Le but ? Dépersonnaliser le logement pour aider les acheteurs à se projeter.
Voici quelques pistes pour vendre rapidement grâce au home staging :
À savoir : un acheteur se décide dans les 90 premières secondes de la visite. C’est dire si votre appartement doit faire bonne impression !
Mais alors, quels travaux faut-il engager pour donner de la valeur à son bien et vendre plus vite ? Les travaux coûteux, type changement de la cuisine équipée, réfection de la salle de bain, etc. doivent être laissés à la charge de l’acquéreur.
Ils sont trop onéreux pour que vous puissiez les récupérer sur le prix de vente. D’autant plus que l’acheteur potentiel préférera toujours refaire le logement à son goût.
Non, pour mettre toutes les chances de votre côté pour trouver un acquéreur potentiel, vous devez miser sur le home staging. Même si vous ne passez pas vos dimanches après-midi devant les émissions de M6, il est fort à parier que cette tendance ne vous a pas échappée.
Popularisé par Stéphane Plaza, le home staging consiste à réutiliser le plus d’éléments déjà présents dans l’appartement, et de se limiter à des travaux de rafraîchissement. Le but ? Dépersonnaliser le logement pour aider les acheteurs à se projeter.
Voici quelques pistes pour vendre rapidement grâce au home staging :
- Réparer les prises cassées et les plinthes, changer la lamelle du parquet qui se soulève ;
- Remiser les meubles de grande envergure au grenier pour libérer de l’espace ;
- Changer le papier peint défraîchi ;
- Passer un coup de peinture d’un ton neutre dans les pièces qui en ont besoin ;
- Enlever les objets de décoration et autres photos trop personnelles ;
- Relooker certains meubles pour éviter d’en acheter d’autres, et réaliser ainsi une décoration à moindre coût.
À savoir : un acheteur se décide dans les 90 premières secondes de la visite. C’est dire si votre appartement doit faire bonne impression !
Comment vendre son appartement seul ?
Vous souhaitez vendre votre bien immobilier sans agence ? On vous indique la marche à suivre pour vendre un appartement de particulier à particulier !
Réaliser les diagnostics immobiliers
D’une part, vous avez besoin du DPE pour publier l’annonce immobilière. Il est en effet obligatoire de mentionner les étiquettes climat et énergie sur cette annonce, depuis 2022.
D’autre part, ces documents sont obligatoires pour vendre, et doivent être remis à l’acheteur au plus tard au jour du compromis de vente. Pour éviter qu’il ne se rétracte à ce stade, parce qu’il a connaissance de la présence de l’amiante, par exemple, vous avez tout intérêt à pouvoir lui fournir ces documents avant. Sinon, vous devrez reprendre la transaction de zéro !
Estimer le prix de vente
C’est une phase incontournable pour éviter que :
Pour réaliser cette estimation immobilière, vous pouvez :
Rédiger et publier l’annonce
Une fois que vous avez fait de belles photos de votre appartement, rédigez l’annonce en suivant ces conseils :
Ensuite, publier votre annonce. Vous pouvez ainsi vendre votre appartement sur Le Bon Coin (gratuitement) ou sur d’autres sites, qui sont parfois payants.
Organiser les visites
Essayez de rassembler un maximum de visiteurs sur une même journée. Tenez-vous prêt à répondre à leurs questions.
Répondre aux propositions d’achat
Si vous obtenez une offre au prix, ne tardez pas pour l’accepter. Si le vendeur tente une négociation, demandez-vous si elle est légitime ou non. Vous pouvez à votre tour proposer un autre prix !
Prendre rendez-vous chez le notaire
Vous irez chez le notaire pour signer le compromis de vente et l’acte notarié de vente. Les frais de notaire sont à la charge de l’acquéreur.
Réaliser les diagnostics immobiliers
D’une part, vous avez besoin du DPE pour publier l’annonce immobilière. Il est en effet obligatoire de mentionner les étiquettes climat et énergie sur cette annonce, depuis 2022.
D’autre part, ces documents sont obligatoires pour vendre, et doivent être remis à l’acheteur au plus tard au jour du compromis de vente. Pour éviter qu’il ne se rétracte à ce stade, parce qu’il a connaissance de la présence de l’amiante, par exemple, vous avez tout intérêt à pouvoir lui fournir ces documents avant. Sinon, vous devrez reprendre la transaction de zéro !
Estimer le prix de vente
C’est une phase incontournable pour éviter que :
- L’administration fiscale vous retoque ;
- Vous dégagiez une moins-value ;
- Les acheteurs ne soient pas intéressés par votre bien.
Pour réaliser cette estimation immobilière, vous pouvez :
- Utiliser notre outil d’estimation ;
- Parcourir les bases de données du fisc ;
- Faire appel à un expert immobilier, pour affiner les résultats.
Rédiger et publier l’annonce
Une fois que vous avez fait de belles photos de votre appartement, rédigez l’annonce en suivant ces conseils :
- Soyez concis. Les acheteurs passent peu de temps sur les sites, il faut les capter immédiatement. Un bon titre percutant est indispensable ;
- Évitez les abréviations et fautes d’orthographe ;
- Détaillez les caractéristiques les plus importantes (superficie, nombre de pièces, mode de production du chauffage…
Ensuite, publier votre annonce. Vous pouvez ainsi vendre votre appartement sur Le Bon Coin (gratuitement) ou sur d’autres sites, qui sont parfois payants.
Organiser les visites
Essayez de rassembler un maximum de visiteurs sur une même journée. Tenez-vous prêt à répondre à leurs questions.
Répondre aux propositions d’achat
Si vous obtenez une offre au prix, ne tardez pas pour l’accepter. Si le vendeur tente une négociation, demandez-vous si elle est légitime ou non. Vous pouvez à votre tour proposer un autre prix !
Prendre rendez-vous chez le notaire
Vous irez chez le notaire pour signer le compromis de vente et l’acte notarié de vente. Les frais de notaire sont à la charge de l’acquéreur.
Comment vendre son appartement pendant le confinement ?
Votre projet immobilier ne doit pas être différé par la crise sanitaire du Covid-19 ! Vous pouvez vendre votre appartement pendant le confinement, à condition de suivre quelques bonnes pratiques.
Les professionnels de l’immobilier, agents et notaires, se sont équipés pour permettre de concrétiser les transactions immobilières. C’est ainsi qu’il est possible de signer des actes par voie dématérialisée ou de donner une procuration au notaire.
Faire des travaux pendant le confinement
Vous ne télétravaillez pas ? Profitez-en pour donner un coup de neuf à votre logement ! Il reste possible d’acheter des produits de base nécessaires pour les travaux, comme des pots de peinture.
Pour certains travaux urgents lorsqu’il existe péril ou danger, comme c’est le cas pour une fuite de gaz ou un dégât des eaux, vous pouvez faire appel à un professionnel du bâtiment. Sinon, vous n’êtes pas autorisé à demander l’intervention d’un artisan.
Réaliser les diagnostics obligatoires pendant le confinement
La réalisation des diagnostics techniques était interdite durant le premier confinement. Les règles se sont assouplies pour le reconfinement. Il est possible de faire appel à un diagnostiqueur certifié. Ces professionnels ont mis au point un protocole pour effectuer leur travail en limitant les risques de propagation du virus.
Vous vous demandez quels diagnostics faire réaliser ? Tout dépend de l’année de construction et des risques présents sur votre commune. Le délai de validité a aussi son importance.
Vous pouvez profiter du confinement pour refaire les diagnostics qui ne sont plus valides. Voici leurs périodes de validité :
Donner un mandat de vente à un professionnel de l’immobilier
Pendant le second confinement, les professionnels de l’immobilier sont autorisés à se rendre chez les vendeurs. Si vous préférez éviter le contact, sachez qu’il est possible de signer un mandat de vente par voie électronique.
Si vous restez dans le logement, vous appliquez bien évidemment les gestes barrières : port du masque, distance de sécurité et lavage de mains.
Le professionnel de l’immobilier pourra s’occuper de chaque étape du projet de vente : estimation du prix de l’appartement, visites, rédaction et signature du compromis de vente…
Estimer son bien pendant le confinement
Confinement ou pas, il reste essentiel de bien estimer son logement, pour ne pas perdre d’argent ni décourager les acheteurs. Alors, comment se comporte le marché immobilier pendant cette crise sanitaire ?
Première observation utile : les prix des appartements avec balcon ou terrasse explose. Normal, les gens confinés ont envie de se relaxer en extérieur ! En moyenne, le prix a progressé de 4.3 % dans les grandes villes françaises. Auparavant, un appartement avec terrasse se vendait 8.2 % plus cher qu’un appartement sans terrasse. Aujourd’hui, ce pourcentage est passé à 11.6 %.
Sinon, le marché de l’immobilier reste actif. Les prix de vente continuent de progresser, sauf à Paris. Le télétravail donne l’envie aux acheteurs de s’éloigner de la capitale, ses petits logements et ses grands prix !
Pour estimer le prix de vente de votre logement, plusieurs possibilités :
Organiser des visites immobilières pendant le confinement
Il est possible d’organiser des visites pendant le confinement uniquement si l’acheteur souhaite acquérir une résidence principale. La visite doit durer une demi-heure maximum et seul le négociateur ou le propriétaire peuvent toucher les portes, fenêtres et meubles.
Signer un compromis de vente pendant le confinement
Il faut privilégier autant que faire se peut la signature à distance du compromis et de l’acte définitif. Vous pouvez vous rendre chez le notaire seulement si celui-ci n’est pas équipé d’un système de télé-signature.
Les professionnels de l’immobilier, agents et notaires, se sont équipés pour permettre de concrétiser les transactions immobilières. C’est ainsi qu’il est possible de signer des actes par voie dématérialisée ou de donner une procuration au notaire.
Faire des travaux pendant le confinement
Vous ne télétravaillez pas ? Profitez-en pour donner un coup de neuf à votre logement ! Il reste possible d’acheter des produits de base nécessaires pour les travaux, comme des pots de peinture.
Pour certains travaux urgents lorsqu’il existe péril ou danger, comme c’est le cas pour une fuite de gaz ou un dégât des eaux, vous pouvez faire appel à un professionnel du bâtiment. Sinon, vous n’êtes pas autorisé à demander l’intervention d’un artisan.
Réaliser les diagnostics obligatoires pendant le confinement
La réalisation des diagnostics techniques était interdite durant le premier confinement. Les règles se sont assouplies pour le reconfinement. Il est possible de faire appel à un diagnostiqueur certifié. Ces professionnels ont mis au point un protocole pour effectuer leur travail en limitant les risques de propagation du virus.
Vous vous demandez quels diagnostics faire réaliser ? Tout dépend de l’année de construction et des risques présents sur votre commune. Le délai de validité a aussi son importance.
Vous pouvez profiter du confinement pour refaire les diagnostics qui ne sont plus valides. Voici leurs périodes de validité :
- Validité illimitée : constat de risque d’exposition au plomb (CREP, si détection inférieure à 1 mg/m2, mesurage loi Carrez (en l’absence de nouveaux travaux), diagnostic d’amiante (si logement dépourvu d’amiante), diagnostic de performance énergétique (valable 10 ans si aucune modification) ;
- Validité de 3 ans : diagnostic de l’installation intérieure de l’électricité, de gaz ou d’assainissement non-collectif, état d’amiante (si présence d’amiante) ;
- Validité d’un an : constat de risque d’exposition au plomb (CREP), si 1 mg/m2 détecté ;
- Validité de 6 mois : état des risques et pollutions (ERP), diagnostic termites et mérules dans les zones à risque.
Donner un mandat de vente à un professionnel de l’immobilier
Pendant le second confinement, les professionnels de l’immobilier sont autorisés à se rendre chez les vendeurs. Si vous préférez éviter le contact, sachez qu’il est possible de signer un mandat de vente par voie électronique.
Si vous restez dans le logement, vous appliquez bien évidemment les gestes barrières : port du masque, distance de sécurité et lavage de mains.
Le professionnel de l’immobilier pourra s’occuper de chaque étape du projet de vente : estimation du prix de l’appartement, visites, rédaction et signature du compromis de vente…
Estimer son bien pendant le confinement
Confinement ou pas, il reste essentiel de bien estimer son logement, pour ne pas perdre d’argent ni décourager les acheteurs. Alors, comment se comporte le marché immobilier pendant cette crise sanitaire ?
Première observation utile : les prix des appartements avec balcon ou terrasse explose. Normal, les gens confinés ont envie de se relaxer en extérieur ! En moyenne, le prix a progressé de 4.3 % dans les grandes villes françaises. Auparavant, un appartement avec terrasse se vendait 8.2 % plus cher qu’un appartement sans terrasse. Aujourd’hui, ce pourcentage est passé à 11.6 %.
Sinon, le marché de l’immobilier reste actif. Les prix de vente continuent de progresser, sauf à Paris. Le télétravail donne l’envie aux acheteurs de s’éloigner de la capitale, ses petits logements et ses grands prix !
Pour estimer le prix de vente de votre logement, plusieurs possibilités :
- Utiliser un simulateur ou un outil d’estimation en ligne ;
- Consulter les bases de données du fisc ;
- Faire appel à un professionnel de l’immobilier.
Organiser des visites immobilières pendant le confinement
Il est possible d’organiser des visites pendant le confinement uniquement si l’acheteur souhaite acquérir une résidence principale. La visite doit durer une demi-heure maximum et seul le négociateur ou le propriétaire peuvent toucher les portes, fenêtres et meubles.
Signer un compromis de vente pendant le confinement
Il faut privilégier autant que faire se peut la signature à distance du compromis et de l’acte définitif. Vous pouvez vous rendre chez le notaire seulement si celui-ci n’est pas équipé d’un système de télé-signature.
Comment vendre un appartement en démembrement ?
Le démembrement de propriété consiste à séparer l’usufruit de la nue-propriété. Cette situation intervient suite à la vente de la nue-propriété, ou au recueil de l’usufruit à la suite d’une succession.
Le démembrement de propriété peut être temporaire ou viager (jusqu’au décès de l’usufruitier). Dans les deux cas, il faut s’intéresser à la qualité de nu-propriétaire ou d’usufruitier avant de vendre l’appartement.
L’usufruitier peut-il vendre l’appartement ?
Non ! Pour comprendre cette réponse, il faut s’attarder un instant sur le droit de propriété. Celui-ci comporte trois attributs :
L’usufruitier possède l’usus et le fructus, qui ensemble, forment l’usufruit. Mais il ne dispose pas de l’abusus, qui donne le droit de vendre l’appartement ! C’est le nu-propriétaire qui le possède.
Le nu-propriétaire peut-il vendre l’appartement ?
Oui, et ce, sans l’accord de l’usufruitier. Toutefois, ce dernier conserve son droit d’usufruit, qui se poursuit aux mêmes conditions.
Alors, pour savoir comment vendre son appartement, il faut tenir compte de cette disposition ! Vous devrez trouver un acheteur qui est d’accord pour avoir un « locataire » en place, jusqu’à son décès ou au terme de la convention de démembrement.
Comment estimer la nue-propriété d’un bien immobilier ?
En principe, l’estimation du prix de vente d’un appartement démembré repose sur un barème fiscal. Le même barème qu’on vous présente plus bas dans le paragraphe sur la fiscalité ! La valeur de la nue-propriété dépend de l’âge de l’usufruitier.
À savoir : vous restez libre de déterminer autre prix, qui tient compte par exemple de la rentabilité immobilière, des charges…
Où vendre son appartement en démembrement ?
Comme pour une vente classique, vous pouvez choisir de :
Le démembrement de propriété peut être temporaire ou viager (jusqu’au décès de l’usufruitier). Dans les deux cas, il faut s’intéresser à la qualité de nu-propriétaire ou d’usufruitier avant de vendre l’appartement.
L’usufruitier peut-il vendre l’appartement ?
Non ! Pour comprendre cette réponse, il faut s’attarder un instant sur le droit de propriété. Celui-ci comporte trois attributs :
- L’usus : c’est le droit d’utiliser le bien immobilier ;
- Le fructus : c’est le droit de mettre l’appartement en location pour en percevoir des loyers ;
- L’abusus : c’est le droit de disposer du bien, c’est-à-dire de le vendre ou de le modifier.
L’usufruitier possède l’usus et le fructus, qui ensemble, forment l’usufruit. Mais il ne dispose pas de l’abusus, qui donne le droit de vendre l’appartement ! C’est le nu-propriétaire qui le possède.
Le nu-propriétaire peut-il vendre l’appartement ?
Oui, et ce, sans l’accord de l’usufruitier. Toutefois, ce dernier conserve son droit d’usufruit, qui se poursuit aux mêmes conditions.
Alors, pour savoir comment vendre son appartement, il faut tenir compte de cette disposition ! Vous devrez trouver un acheteur qui est d’accord pour avoir un « locataire » en place, jusqu’à son décès ou au terme de la convention de démembrement.
Comment estimer la nue-propriété d’un bien immobilier ?
En principe, l’estimation du prix de vente d’un appartement démembré repose sur un barème fiscal. Le même barème qu’on vous présente plus bas dans le paragraphe sur la fiscalité ! La valeur de la nue-propriété dépend de l’âge de l’usufruitier.
À savoir : vous restez libre de déterminer autre prix, qui tient compte par exemple de la rentabilité immobilière, des charges…
Où vendre son appartement en démembrement ?
Comme pour une vente classique, vous pouvez choisir de :
- Vendre entre particuliers ;
- Confier un mandat de vente à un agent immobilier ;
- Passer par un expert spécialisé en vente en démembrement.
Comment vendre son appartement en viager ?
La vente en viager repose aussi sur le principe du démembrement de propriété. Simplement, le vendeur ne se réserve pas l’usufruit, mais un droit d’usage et d’habitation. Celui-ci permet d’habiter dans l’appartement jusqu’au décès ou au départ en maison de retraite, mais pas de le louer.
Le vendeur en viager n’a pas à obtenir l’autorisation de ses enfants pour pouvoir vendre son appartement. Toutefois, s’il est marié sous le régime de la communauté et si le bien constitue la résidence principale du couple, alors, il doit avoir l’accord de sa moitié.
Vendre son appartement en viager est intéressant pour le vendeur comme pour l’investisseur :
Pour vendre votre appartement en viager, vous pouvez poster une petite annonce sur un site d’annonces immobilières, ou faire appel à un spécialiste viagériste. Cette solution est d’ailleurs recommandée pour l’estimation du prix de vente !
Le vendeur en viager n’a pas à obtenir l’autorisation de ses enfants pour pouvoir vendre son appartement. Toutefois, s’il est marié sous le régime de la communauté et si le bien constitue la résidence principale du couple, alors, il doit avoir l’accord de sa moitié.
Vendre son appartement en viager est intéressant pour le vendeur comme pour l’investisseur :
- Le vendeur bénéficie d’un capital au jour de la vente et de rentes viagères jusqu’à son décès ou celui du conjoint survivant. Le capital (bouquet) n’est pas fiscalisé si l’appartement constitue la résidence principale ;
- L’acheteur n’est pas obligé de souscrire un emprunt pour se constituer un patrimoine immobilier. Il n’alourdit pas sa fiscalité avec des recettes locatives, puisqu’il n’en perçoit pas. Les frais de notaire sont calculés non pas sur la valeur en pleine propriété, mais sur la valeur avec soustraction du droit d’habitation. Ce droit est estimé de la même manière que l’usufruit, sur la base du barème.
Pour vendre votre appartement en viager, vous pouvez poster une petite annonce sur un site d’annonces immobilières, ou faire appel à un spécialiste viagériste. Cette solution est d’ailleurs recommandée pour l’estimation du prix de vente !
Comment vendre son appartement aux enchères ?
La vente aux enchères d’un appartement ne se produit pas seulement dans un cadre judiciaire ! Il est tout à fait possible d’opter volontairement pour ce type de transaction.
Les avantages de la vente aux enchères
À savoir : selon les notaires, 80 % des biens mis en vente aux enchères trouvent preneur. En outre, le prix adjugé est supérieur à 10 % en moyenne à la valeur de l’estimation. À une condition : qu’une décote de 30 % soit appliquée sur la valeur de départ.
Les formalités de la vente aux enchères
La vente d’un appartement aux enchères implique de recourir à un notaire. Elle se déroule en trois étapes : avant, pendant et après la vente.
Avant la vente aux enchères, le notaire estime le prix de vente, qui sera décoté. Le vendeur peut prévoir un prix plancher appelé prix de réserve. Le notaire rédige ensuite le cahier des charges. Ce document décrit les caractéristiques de l’appartement.
Le notaire assure la publication de l’annonce sur différents supports, et s’occupe d’inscrire la vente sur le calendrier des ventes publiques. Enfin, le notaire organise les visites, dont la dernière a lieu au moins 10 jours avant la vente.
Le jour de la vente aux enchères, c’est le notaire qui assume la fonction de commissaire-priseur. Il vérifie les consignations obligatoires pour enchérir. Il prononce l’adjudication au profit du dernier enchérisseur après un délai de 90 secondes sans nouvelle enchère. Il fait enfin signer la vente au à l’acheteur.
Après la séance, le vendeur peut décider de réaliser une autre vente aux enchères, avec surenchère, dans les 10 jours suivant la première. Sinon, il obtiendra le paiement du prix dans les 45 jours. Ce qui est relativement rapide pour une transaction immobilière !
Les avantages de la vente aux enchères
- Une vente au meilleur prix : le système de l’adjudication, avec tout ce qu’il comporte de folklore, permet une forte émulation des acheteurs. Comme ils se mettent en concurrence, vous avez toutes les chances de vendre à un très bon prix ;
- La vente est certaine : du moins s’il y a des candidats. Les acquéreurs ne disposent pas du droit de rétractation ;
- La sécurité fiscale : toute l’opération de vente aux enchères est publique, ce qui limite le risque de contestation du prix de vente par le fisc ;
À savoir : selon les notaires, 80 % des biens mis en vente aux enchères trouvent preneur. En outre, le prix adjugé est supérieur à 10 % en moyenne à la valeur de l’estimation. À une condition : qu’une décote de 30 % soit appliquée sur la valeur de départ.
Les formalités de la vente aux enchères
La vente d’un appartement aux enchères implique de recourir à un notaire. Elle se déroule en trois étapes : avant, pendant et après la vente.
Avant la vente aux enchères, le notaire estime le prix de vente, qui sera décoté. Le vendeur peut prévoir un prix plancher appelé prix de réserve. Le notaire rédige ensuite le cahier des charges. Ce document décrit les caractéristiques de l’appartement.
Le notaire assure la publication de l’annonce sur différents supports, et s’occupe d’inscrire la vente sur le calendrier des ventes publiques. Enfin, le notaire organise les visites, dont la dernière a lieu au moins 10 jours avant la vente.
Le jour de la vente aux enchères, c’est le notaire qui assume la fonction de commissaire-priseur. Il vérifie les consignations obligatoires pour enchérir. Il prononce l’adjudication au profit du dernier enchérisseur après un délai de 90 secondes sans nouvelle enchère. Il fait enfin signer la vente au à l’acheteur.
Après la séance, le vendeur peut décider de réaliser une autre vente aux enchères, avec surenchère, dans les 10 jours suivant la première. Sinon, il obtiendra le paiement du prix dans les 45 jours. Ce qui est relativement rapide pour une transaction immobilière !
Comment vendre son appartement à un investisseur ?
Vous avez vu dans certaines annonces la mention « idéal investisseur ». Faut-il vendre à un investisseur ? C’est effectivement une bonne idée, car les investisseurs :
Pour séduire un investisseur, encore faut-il :
Et pour trouver un investisseur, il vous suffit de rajouter cette mention dans une petite annonce ! Certains sites internet proposent de mettre en relation vendeurs et investisseurs, comme Brik.
- Se décident assez rapidement pour acquérir un bien. Parfois, ils ne prennent même pas la peine de le visiter et les achètent sur photos ;
- Sont des acheteurs qualifiés : déjà à la tête d’un patrimoine immobilier, ils n’ont pas de difficultés pour obtenir un nouvel emprunt auprès des banques ;
- Ne disposent pas du droit de rétractation s’ils agissent à titre professionnel (loueur en meublé professionnel, par exemple) ;
- Ne sont pas freinés par la perspective d’acheter un logement déjà occupé par un locataire ou de devoir réaliser des travaux. Au contraire, pour ces derniers, ils peuvent fiscalement y être incités !
Pour séduire un investisseur, encore faut-il :
- Correctement estimer le prix de vente : ce type d’acquéreur dispose d’une fine connaissance du marché et n’hésitera pas à négocier férocement en cas de surestimation ;
- Calculer le taux de rendement de l’appartement : si vous avez déjà un locataire en place, ce sera plus facile. Sinon, vous utiliserez un simulateur pour déterminer le prix de location et calculer la rentabilité.
Et pour trouver un investisseur, il vous suffit de rajouter cette mention dans une petite annonce ! Certains sites internet proposent de mettre en relation vendeurs et investisseurs, comme Brik.
Comment choisir un professionnel de l’immobilier pour revendre son appartement ?
Vous préférez passer par une agence immobilière pour vendre votre appartement ? Bonne idée, il pourra mettre à votre disposition sa connaissance du marché pour estimer le prix de vente.
En outre, il se chargera de toutes les tâches chronophages que requiert la mise en vente. Alors, faut-il donner un mandat à plusieurs agences ou non ?
Il existe différents mandats de vente :
Comment choisir son expert ? Sélectionnez un spécialiste du marché local, qui connaît bien ses problématiques et les prix pratiqués. Il disposera d’un fichier d’acheteurs qualifiés à qui proposer votre appartement.
Prenez aussi en compte des critères comme :
À savoir : les petites agences locales constituent une bonne piste à explorer pour vendre un appartement. Les grands réseaux disposent certes d’une belle réputation, mais le volume d’affaires qu’ils traitent ne permettent pas forcément de suivre à fond un dossier.
En outre, il se chargera de toutes les tâches chronophages que requiert la mise en vente. Alors, faut-il donner un mandat à plusieurs agences ou non ?
Il existe différents mandats de vente :
- Le mandat simple : il donne droit de vendre seul son appartement ou de le confier à plusieurs professionnels de l’immobilier. Comme ils se savent en concurrence et ne sont pas certains d’empocher la commission, il se peut qu’ils se montrent peu diligents pour la vente ;
- Le mandat semi-exclusif : le propriétaire et un seul mandataire immobilier peuvent vendre l’appartement ;
- Le mandat exclusif : l’agent à qui l’exclusivité a été accordée est le seul à pouvoir le vendre.
Comment choisir son expert ? Sélectionnez un spécialiste du marché local, qui connaît bien ses problématiques et les prix pratiqués. Il disposera d’un fichier d’acheteurs qualifiés à qui proposer votre appartement.
Prenez aussi en compte des critères comme :
- Son professionnalisme : répond-il rapidement à votre demande de contact ? Se montre-t-il sérieux dans l’analyse de votre bien ? Vous écoute-t-il ?
- Le montant de ses honoraires et à qui il va les facturer ;
- Les garanties financières et professionnelles ;
- La notoriété de l’expert ;
- Les canaux qu’il utilise pour vendre un bien immobilier.
À savoir : les petites agences locales constituent une bonne piste à explorer pour vendre un appartement. Les grands réseaux disposent certes d’une belle réputation, mais le volume d’affaires qu’ils traitent ne permettent pas forcément de suivre à fond un dossier.
Quelle fiscalité pour la vente d’un appartement ?
Si l’appartement revendu est une résidence secondaire ou un investissement locatif, alors vous allez payer une taxe sur les plus-values. Du moins, si le prix de vente est supérieur au prix d’achat, ce qui est souvent le cas.
La fiscalité d’un appartement en pleine propriété
L’impôt sur la plus-value immobilière comporte en réalité deux taxes :
Le Code général des impôts prévoit des abattements pour durée de détention, pour chacune de ces taxes. L’abattement débute à compter de la 6ème année.
Pour être intégralement exonéré d’IR, vous devez conserver le bien pendant 22 ans. Pour une exonération totale de prélèvements sociaux, il faut vendre l’appartement après 30 ans de détention.
Le juste prix pour votre appartement vous permettra de ne pas payer trop d’impôt sur les plus-values immobilières !
La fiscalité d’un appartement démembré
Le calcul de la plus-value ne porte pas sur la valeur en pleine propriété, mais sur la valeur du droit que vous détenez. Elle est fixée par le barème de l’usufruit, en fonction de l’âge de l’usufruitier :
La fiscalité d’un appartement en pleine propriété
L’impôt sur la plus-value immobilière comporte en réalité deux taxes :
- L’impôt sur le revenu, au taux de 19 % ;
- Les prélèvements sociaux, au taux forfaitaire de 17.2 %.
Le Code général des impôts prévoit des abattements pour durée de détention, pour chacune de ces taxes. L’abattement débute à compter de la 6ème année.
Pour être intégralement exonéré d’IR, vous devez conserver le bien pendant 22 ans. Pour une exonération totale de prélèvements sociaux, il faut vendre l’appartement après 30 ans de détention.
Le juste prix pour votre appartement vous permettra de ne pas payer trop d’impôt sur les plus-values immobilières !
La fiscalité d’un appartement démembré
Le calcul de la plus-value ne porte pas sur la valeur en pleine propriété, mais sur la valeur du droit que vous détenez. Elle est fixée par le barème de l’usufruit, en fonction de l’âge de l’usufruitier :
- Si l'usufruitier à moins de 21 ans révolus : Valeur de l’usufruit = 90% / Valeur de la nue-propriété = 10%
- Si l'usufruitier à moins de 31 ans révolus : Valeur de l’usufruit = 80% / Valeur de la nue-propriété = 20%
- Si l'usufruitier à moins de 41 ans révolus : Valeur de l’usufruit = 70% / Valeur de la nue-propriété = 30%
- Si l'usufruitier à moins de 51 ans révolus : Valeur de l’usufruit = 60% / Valeur de la nue-propriété = 40%
- Si l'usufruitier à moins de 61 ans révolus : Valeur de l’usufruit = 50% / Valeur de la nue-propriété = 50%
- Si l'usufruitier à moins de 71 ans révolus : Valeur de l’usufruit = 40% / Valeur de la nue-propriété = 60%
- Si l'usufruitier à moins de 81 ans révolus : Valeur de l’usufruit = 30% / Valeur de la nue-propriété = 70%
- Si l'usufruitier à moins de 91 ans révolus : Valeur de l’usufruit = 20% / Valeur de la nue-propriété = 80%
- Si l'usufruitier à plus de 91 ans révolus : Valeur de l’usufruit = 10% / Valeur de la nue-propriété = 90%
Faut-il vendre son appartement avant 5 ans ?
Vous avez entendu dire qu’il vaut mieux éviter de revendre son appartement avant 5 ans ? Mais savez-vous pourquoi ? C’est à cause des frais liés à l’achat immobilier !
Pour acquérir votre appartement, vous avez engagé un grand nombre de dépenses comme :
S’il est recommandé de ne pas vendre son appartement avant 5 ans, c’est pour amortir ces différents frais. Vous ne perdrez pas non plus d’argent si vous revendez avant 5 ans, à condition que le logement se soit valorisé d’au moins 10 %.
Notez également que s’agissant du prêt immobilier :
Pensez aussi qu’en cas de revente d’un bien autre que la résidence principale, vous paierez une taxe sur la plus-value plein pot. Soit 36.2 % !
Vous savez désormais tout sur comment vendre son appartement. Vous aimeriez vous faire accompagner par un professionnel de l’immobilier ? Contactez-nous !
Pour acquérir votre appartement, vous avez engagé un grand nombre de dépenses comme :
- Les frais de notaire : composés d’émoluments, de taxes et impôts et de débours, ils représentent 7 à 8 % du montant de l’achat dans l’ancien, 2 à 3 % dans le neuf ;
- Les frais d’agence immobilière : que le bien soit vendu en FAI ou avec les honoraires de l’agent immobilier, ils sont en réalité toujours à la charge de l’acquéreur. Ils représentent 3 à 10 % du prix de vente ;
- Les frais de courtage : vous aviez besoin d’un emprunt pour financer l’acquisition de l’appartement ? Si vous avez fait appel à un courtier immobilier, vous lui avez versé une commission. Soit celle-ci représente un pourcentage du prix du bien, ou bien elle est forfaitaire. Dans les deux cas, elle dépasse souvent le millier d’euros
- Les frais de dossier : ils ont été perçus par la banque qui vous consenti un prêt immobilier. Variables en fonction de vos talents de négociateur, ils représentent environ 1 % du crédit immobilier ;
- Les frais de garantie : outre l’assurance de prêt, vous deviez proposer une garantie pour le remboursement de votre emprunt. Il peut s’agir d’un cautionnement par un organisme, d’une hypothèque ou du privilège de prêteur de deniers. Les frais de garantie représentent de 1.2 à 2 % de la valeur de l’appartement ;
- Les intérêts d’emprunt ;
- Les primes d’assurance emprunteur.
S’il est recommandé de ne pas vendre son appartement avant 5 ans, c’est pour amortir ces différents frais. Vous ne perdrez pas non plus d’argent si vous revendez avant 5 ans, à condition que le logement se soit valorisé d’au moins 10 %.
Notez également que s’agissant du prêt immobilier :
- Les taux d’intérêts sont plus élevés en début de remboursement ;
- L’hypothèque souscrite doit être levée, ce qui entraînera des frais de publication d’acte au service de la publication foncière… Et donc, des frais de notaire !
- Sauf à avoir négocié leur suppression, vous devrez payer des indemnités de remboursement anticipé du prêt immobilier.
Pensez aussi qu’en cas de revente d’un bien autre que la résidence principale, vous paierez une taxe sur la plus-value plein pot. Soit 36.2 % !
Vous savez désormais tout sur comment vendre son appartement. Vous aimeriez vous faire accompagner par un professionnel de l’immobilier ? Contactez-nous !
FAQ
Comment vendre son appartement sans perdre d’argent ?
Pour ne pas perdre d’argent, il faut avoir amorti les dépenses liées à l’achat de l’appartement. Elles comprennent les frais de notaire, les frais de dossier, la commission d’une agence immobilière ou encore les frais de courtage. En moyenne, il faut attendre 5 ans ou que le bien se soit valorisé de 10 % pour vendre son appartement sans perdre d’argent.
Comment faire pour ne pas payer de plus-value ?
Première possibilité : majorer le prix d’achat avec les coûts d’acquisition et minorer le prix de cession avec les dépenses de travaux. Sinon, il vous faut attendre 30 ans pour être exonéré intégralement de plus-value. Ultime possibilité : remployer le prix de vente dans la construction ou l’acquisition de la résidence principale.
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Publié le 14/09/2023 par
Jérémy JAUJARD
Négociateur immobilier depuis 1999, Jérémy JAUJARD a développé une expertise pointue dans le domaine immobilier. Agence.immo est la première marque qu’il fonde en 2013.
Certifiée par la Chambre des Experts Immobiliers de France de la FNAIM, ce réseau se distingue par le profil de ses mandataires qui sont tous professionnels de l'immobilier. Cette spécificité permet d'offrir un service performant et une haute satisfaction client. Le modèle est basé sur le principe gagnant/gagnant pour que les intérêts des vendeurs et acquéreurs soient alignés avec ceux du réseau et de ses négociateurs.
Nous œuvrons donc continuellement pour soutenir la réussite de nos équipiers en cultivant un environnement de travail performant grâce au développement d'outils nouvelle technologie et à la sélection des meilleurs partenaires.
Chez Agence.immo, l'humain et l'excellence sont au cœur de nos valeurs. Parce que nous savons que derrière chaque projet immobilier, il y a un projet de vie.
