Au cours d’une vie, on peut être confronté à plusieurs situations pour lesquelles il sera primordial de connaître la valeur de son bien immobilier. Si cette question se pose naturellement à l’occasion de la revente du logement, elle concerne également une situation de divorce, de rachat de crédit, de donation ou de succession. Il s’avère donc judicieux de savoir comment estimer sa maison soi-même. Voici les quelques règles à observer pour une estimation immobilière en autonomie, lorsque le recours à un professionnel de l’immobilier ne s’avère pas souhaité ou se révèle impossible.
Fixer le bon prix pour sa maison par soi-même : pourquoi est-ce difficile ?
Estimer son bien immobilier par soi-même, avant de le mettre en vente, est un défi délicat à réaliser. Cette évaluation immobilière est traditionnellement réalisée par un expert immobilier, qu’il s’agisse d’une agence immobilière ou de notaires. Cependant, l’estimation de la valeur d’un bien est une étape clé qu’il ne faut pas négliger, y compris quand on souhaite se passer des services de tels professionnels.
Le plus important, c’est de viser le juste prix. En effet, si le prix est mal fixé, la vente ne pourra être conclue. Alors comment s’y prendre ? Comment faire pour ne pas laisser l’affect vous orienter et rester suffisamment objectif pour fixer un prix raisonnable ? Le point.
1. Oublier le prix d’achat et les frais
Pour estimer sa maison soi-même, il faut à tout prix éviter de tenir compte du prix d’achat, et de l’investissement en financement et travaux.
Il est bien normal de vouloir tirer le meilleur prix de la vente de sa maison et de souhaiter dégager une plus-value. Cependant, il faut éviter de se focaliser sur le prix investi dans ce bien.
L’immobilier étant soumis aux fluctuations des prix du marché, il y a toujours un risque de revendre moins cher. De plus, les travaux ne sont pas toujours valorisables.
Enfin, le coût de crédit ne rentre jamais en ligne de compte, il ne concerne pas les acheteurs. Inutile de ce fait d’augmenter le prix de la maison du total des intérêts d’emprunt remboursés pour la financer.
2. Faire preuve d’objectivité
Une maison, c’est une tranche de vie. Elle a souvent vu grandir les enfants, été le témoin de nombreux moments intenses de votre existence. Néanmoins, les émotions n’ont rien à voir avec les réalités du marché. Il convient donc de garder suffisamment d’objectivité pour ne pas occulter les défauts de la maison et en tenir compte au moment de fixer son prix.
Comment estimer sa maison soi-même : les critères
Pour estimer soi-même, correctement, le prix de la maison, il faut se baser sur les données suivantes : la superficie, les caractéristiques et la tendance du marché.
Faire le point sur les caractéristiques intrinsèques de la maison
Votre démarche doit commencer par l’établissement d’un état des lieux des caractéristiques du bien. Puis il s’agira d’appliquer à chaque élément de cette liste une décote ou une surcote. Les éléments essentiels à considérer sont les suivants :
- L’année de construction : en fonction de celle-ci et de l’état de restauration du bien, l’évaluation immobilière sera alors revue à la hausse ou à la baisse.
- La superficie : en effet, le prix de vente dépend à la fois de la surface habitable de la maison et de celle du terrain. L’extérieur est un atout non-négligeable, car une maison avec jardin sera surcotée entre 15 et 20 %.
- L’état de la maison : les réparations à prévoir font naturellement baisser la valeur d’un bien.
- La performance énergétique : plus elle sera de qualité, meilleure sera la côte.
- La vue : une vue bouchée par la maison des voisins ou du vis-à-vis implique une décote. Au contraire, une vue imprenable, en panorama sur un monument, la mer ou la montagne surcote systématiquement le bien.
- L’exposition : une maison plein sud est toujours plus facile à vendre qu’une maison orientée vers le nord.
- Les équipements : surtout s’ils sont très prisés comme un jacuzzi, une piscine ou une véranda permettront de vendre plus cher la maison.
Dans votre estimation, il faut toujours calculer le coût des travaux nécessaires. Il faudra bien entendu les mentionner auprès de l’acheteur et les déduire du prix de vente. Sachant qu’omettre volontairement un défaut important peut être considéré comme une volonté de maintenir un vice caché, ce qui pourrait vous coûter cher.
Lister les spécificités du secteur géographique
Le prix d’un bien évolue, par ailleurs, fortement en fonction de sa situation géographique. Au moment de l’évaluation de votre maison, rien de tel que de faire le point sur les atouts ou inconvénients de son emplacement. Observez notamment :
- son environnement : la maison est-elle indépendante, en lotissement ou mitoyenne ? Ces données impacteront toujours l’estimation du prix de vente, elles séduiront plus ou moins les potentiels acquéreurs.
- la proximité des commodités et services : la proximité des transports en commun, commerces ou écoles constituent des atouts, car ces critères sont très recherchés. Ils permettent donc de valoriser le prix d’une maison.
Prévoyez une marge de négociation
Un dernier conseil et non des moindres : prendre en compte, dès le départ, la marge de négociation des acheteurs potentiels. Elle sera presque systématique ! Il est donc vivement recommandé de majorer de 5 % le prix de vente fixé au départ.
Comment estimer sa maison soi-même : les méthodes
Ces premières données recueillies, il s’avère alors nécessaire de les confronter aux réalités du marché immobilier du moment.
Analyser le marché immobilier local
Pour parfaire une estimation, il faut avoir pris connaissance des prix au mètre carré du marché actuel local.
En effet, une maison que l’on propose à la vente en ignorant les moyennes et les fourchettes de prix en vigueur sur le marché se révélera tout simplement invendable.
Comment estimer sa maison soi-même précisément en prenant en compte ces données externes ?
Commencez par regarder les annonces des agences immobilières de proximité ou les annonces immobilières sur Internet.
Prenez cependant soin de comparer votre maison avec des biens comparables. Entre une villa, un pavillon mitoyen ou une demeure de caractère, les prix n’auront que peu de rapport.
Par ailleurs, prenez la précaution de rechercher depuis quand ces biens sont en vente, leur surface et leur emplacement… Ces renseignements s’avèrent d’excellents indicateurs.
Consulter les bases de données d’avis de valeur
À cette étape, vous disposez déjà d’une fourchette de prix sérieuse. Il ne vous reste donc plus qu’à l’affiner. Pour cela, il existe différents outils d’estimation professionnels auxquels les particuliers ont accès.
Pour estimer gratuitement une maison, on peut trouver des simulateurs de prix de vente en ligne.
Ensuite, trois bases de données permettent également de trouver des informations précieuses :
- La base Perval et la base BIEN compilent les données notariales. Il s’agit du prix des transactions immobilières authentifiées devant notaire. Grâce aux indicateurs immobiliers répertoriés sur la commune concernée, vous pourrez obtenir les prix moyens ou les prix maximum au m2, des propriétés similaires à la vôtre.
- La base Patrim correspond aux données du fisc. Vous y trouverez toutes les transactions immobilières effectuées sur les trois dernières années, dans la zone environnante à celle que vous recherchez. Cet outil d’estimation constitue une aide précieuse qui permet d’évaluer la valeur vénale de votre maison.
Vous disposez ainsi d’un maximum d’astuces pour savoir comment estimer sa maison soi-même. N’hésitez cependant pas à solliciter un agent immobilier ou un notaire qui vous apporteront leur expertise et leur excellente connaissance du marché en tant que professionnels de l’immobilier. Vous pourrez même, dans certains cas, bénéficier d’une estimation gratuite de votre bien.
