L’âge a toute son importance dans une vente en viager, car il entre dans le calcul du montant des rentes. Il convient de bien le fixer avant de se lancer dans ce type de transaction immobilière, car les intérêts de l’acheteur et du vendeur sont contradictoires.
D’un côté, l’acquéreur souhaite payer son acquisition au coût le plus faible possible. De l’autre, le vendeur désire percevoir une rente sur le temps le plus long. Alors, à quel âge vendre sa maison en viager ? Éléments de réponse !
Comment fonctionne la vente en viager ?
Pour mieux comprendre l’influence de l’âge sur une vente en viager, il faut revenir un bref instant sur son fonctionnement.
Le viager est un contrat de vente qui prévoit un paiement échelonné dans le temps du prix. Au jour de la vente, l’acheteur (appelé débirentier) doit apporter une somme comptant : le bouquet du viager. Ensuite, il devra verser des rentes viagères au vendeur (appelé crédirentier), voire à son conjoint survivant.
Les différents types de viagers
Il existe différents types de viagers :
- Le viager occupé : c’est le cas le plus fréquent. Le vendeur dispose d’un droit d’usage et d’habitation (DUH) sur le bien immobilier, c’est-à-dire qu’il peut y habiter. Mais non le louer ;
- Le viager libre : l’acquéreur entre en jouissance du bien au jour de la vente ;
- Le viager à terme, aussi appelé vente à terme : la rente versée au vendeur n’est pas viagère, mais due jusqu’à une date précise.
Les avantages de la vente en viager pour le vendeur
D’abord, vous allez percevoir un capital comptant. Vous pouvez l’utiliser pour vous faire plaisir, gâter vos proches ou encore adapter le logement au vieillissement.
Ensuite, vous bénéficierez d’un complément de revenus jusqu’à votre décès, grâce aux rentes. Elles s’avèrent très utiles lorsqu’en retraite, on perd 25 % de ses revenus !
Enfin, les gros travaux et la taxe foncière sont à la charge de l’acheteur.
Quel est l’influence de l’âge sur le prix du viager ?
L’importance de l’âge sur le prix du viager doit être considérée du côté du vendeur percevant des rentes, et de l’acquéreur, qui verse le prix de vente.
L’âge et le calcul des rentes
Le calcul du viager occupé est assez complexe, et il prend en compte l’âge du vendeur et la valeur vénale du bien immobilier (appartement ou maison). Voici les différentes étapes à suivre pour calculer le montant du bouquet et des rentes.
1. Évaluer la valeur de marché du bien
Elle repose sur des critères objectifs comme l’emplacement, l’état du logement et la dynamique du marché local. Pour évaluer la valeur réelle du bien, vous pouvez vous reporter aux bases de données Notaviz, PATRIM et DVF ou utiliser notre outil d’estimation immobilière.
2. Fixer le bouquet
Le calcul du bouquet ne tient pas compte de l’âge du vendeur. Ce capital versé comptant n’est pas obligatoire, et son montant est librement fixé entre les deux parties. En général, il représente 10 à 30 % de la valeur réelle du bien.
3. Calculer le montant de la rente viagère en fonction de l’âge
La rente viagère est calculée en tenant compte :
- de l’espérance de vie du vendeur au moment de la vente : elle est mesurée d’après les tables de mortalité de l’INSEE ;
- du droit d’usage et d’occupation : plus il dure dans le temps, moins la rente est élevée. D’où l’importance de savoir à quel âge vendre en viager ;
- des caractéristiques de la rente : notamment si elle est réversible. Dans ce cas, l’acheteur devra payer plus longtemps les rentes, c’est pourquoi elles seront plus faibles.
Pour le vendeur, l’âge à la vente en viager est essentiel : plus il est jeune, plus le montant de la rente sera faible. Il doit donc trouver le bon âge pour ne pas se léser.
L’âge et le risque de longévité en viager
Le risque de longévité repose sur l’acquéreur, il est intrinsèque au principe du viager. Celui-ci prévoit de soustraire le montant du bouquet et du DUH de la valeur réelle du bien, puis de convertir la différence en rentes, en fonction de l’espérance de vie du vendeur.
Si le vendeur décède au terme normal de l’espérance de vie, l’acheteur aura payé le bien à son prix normal. S’il décède après le terme de son espérance de vie, l’acheteur fera une mauvaise affaire. Et c’est cela qu’on appelle le risque de longévité.
Pour l’acheteur, l’âge à la vente en viager est primordial : plus le vendeur est jeune, plus il court le risque de longévité.
Existe-t-il un âge maximum pour vendre sa maison en viager ?
Le Code civil ne prévoit pas d’âge maximum pour vendre en viager. Ni d’âge minimum, d’ailleurs. Fréquemment, les ventes en viager sont conclues entre des vendeurs personnes âgées, et des acheteurs qui possèdent au moins une génération de différence d’avec les vendeurs.
Alors, existe-t-il un âge conseillé pour vendre sa maison en viager ? Il faut avoir en tête que les acheteurs recherchent des vendeurs dont l’espérance de vie est la plus faible possible. Dès lors, un âge raisonnable se situe entre 65 ans et 85 ans.
L’âge de vente en viager doit permettre de concilier :
- Le désir pour le vendeur d’obtenir une rente élevée ;
- La volonté pour l’acheteur de rentabiliser son investissement grâce aux décotes pour l’âge.
La fiscalité du viager change-t-elle en fonction de l’âge ?
Le bouquet n’est pas imposable dès lors que la vente en viager porte sur la résidence principale. Pour une résidence secondaire ou un bien en investissement locatif, ce sera le régime de plus-values des particuliers qui s’appliquera.
Seule une fraction des rentes est imposable à l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. L’âge à la vente du viager est déterminant, car plus vous êtes jeune, plus vous êtes imposé. Voici la fraction imposable rentes viagère en fonction de l’âge :
70 % si le crédirentier a moins de 50 ans à la conclusion du contrat ;
50 % s’il a entre 50 et 59 ans ;
40 % s’il a entre 60 et 69 ans ;
30 % à partir de 70 ans révolus.
Avant de mettre en vente son bien en viager, le vendeur doit donc faire la balance entre une rente suffisante et un prix attractif pour les acheteurs !
